Affari immobiliari e sfratti

Casa Raffael fino alla scorsa settimana era un centro di accoglienza gestito dalle suore dell’Istituto Edith Stein: una sessantina gli ospiti, perlopiù immigrati, alcuni richiedenti asilo e una ventina di minori (il più piccolo ha 4 mesi) nel cuore di Albaro, aristocratico quartiere del capoluogo genovese, in un convento ottocentesco di proprietà di altre suore, le Sacramentine di Bergamo, che due anni fa lo hanno ceduto a un’immobiliare, la Byron srl. La società, che ha comprato per rivendere, ha intimato al centro e ai suoi ospiti di liberare l’immobile. Dopo un lungo braccio di ferro e svariati rinvii giovedì è arrivato l’ufficiale giudiziario, ma già nei giorni precedenti la proprietà aveva “preparato il terreno” chiudendo l’acqua e bloccando l’accesso al refettorio, tentando di impedire a chi usciva dalla struttura di rientrarvi e persino di minare l’immagine delle suore che gestivano il centro (“si fanno pagare l’affitto e chi non paga lo mandano via anche in malo modo”). Nel silenzio della politica a intervenire sono stati il Sunia, l’associazione degli inquilini della CGIL, che con Genova Solidale, portuali e metalmeccanici si è schierata a difesa degli sfrattati, facendo di Casa Raffael un caso cittadino.

Il centro, fondato nel 2004, aveva trovato sede qui nell’ottobre del 2013 grazie a una cessione in comodato gratuito che però le suore bergamasche non avrebbero registrato. Di recente vi sono transitati anche 25 profughi ucraini in fuga dalla guerra, poi trasferiti in altre sedi, ma Prefettura e servizi sociali hanno continuato a indirizzare qui famiglie in difficoltà a cui le istituzioni non riuscivano a fornire una sistemazione. Nel frattempo è arrivata la sentenza del Tribunale di Genova, che ha dato ragione alla nuova proprietà.

Byron srl ha sede in uno studio di ingegneria, architettura e consulenze immobiliari al 23° piano del grattacielo di Piazza Dante, la famosa Torre Piacentini, che negli anni ‘30 fu uno dei primi edifici di cemento armato alti più di 100 metri in Europa e oggi le agenzie che mettono in vendita uffici e appartamenti e al suo interno definiscono “la location più esclusiva della città”. Dei tre titolari – un ingegnere, un architetto e un geometra – Patrizio Sanvitale, il geometra, è amministratore unico della società che a fine 2023 ha acquistato il convento di via Byron 15, costruito tra il 1884 e il 1886 da Antonietta Celesia de Ferrari, esponente di una nota famiglia della nobiltà genovese, la cui figlia Teresa ne divenne la prima superiora.

L’immobile, dichiarato di interesse storico-artistico e dotato di un ampio parco, si trova in un’area pregiatissima, tra la cinquecentesca Villa Sauli Bombrini, sede del Conservatorio Niccolò Paganini, e i padiglioni del Dipartimento di Ingegneria dell’Università. A pochi passi un’altra villa illustre, la Salluzzo Bombrini, dove per quarant’anni visse la famiglia di Giuseppe de Andrè, amministratore delegato degli zuccherifici Eridania, fondatore della Fiera del mare e vicesindaco repubblicano, nonché padre di Fabrizio. Qui i valori immobiliari superano la media del quartiere, che pure è il più caro di Genova. Nell’ex convento, dicono, dovrebbe essere realizzata una residenza per anziani. Una, da 32 posti letto, opera da tempo all’interno del complesso ed è anch’essa sotto sfratto. Sembra un affare assicurato.

La transazione con cui Byron srl ha acquisito l’ex convento, dicono al Sunia, è un’operazione dai contorni opachi. E in effetti a leggere le carte qualche dubbio viene. Migliaia di metri quadrati di locali di pregio e di parco ceduti con una permuta senza conguaglio in cambio di una dozzina di alloggi, un posto auto, otto posti moto e una rimessa, tutti in zone di scarso valore.

Metà di quegli alloggi si trova, in particolare, in una delle zone più degradate della città, alle spalle dei terminal portuali di Sampierdarena. uno di quei quartieri operai che nelle grandi città industriali e portuali come Genova sono sorti a ridosso delle attività produttive e nel tempo sono stati abbandonati a se stessi. Qui ormai vivono perlopiù immigrati, soprattutto latino americani, il valore degli immobili è precipitato e si può comprar casa anche con qualche decina di migliaia di euro. Su Waa2, la piattaforma di annunci immobiliari, un appartamento di 58 metri quadrati nello stabile di Via Giovanetti dove si trovano due degli alloggi interessati dalla permuta viene offerto a 15 mila euro. A Genova lo stabile è noto come Palazzo Bagnara, un ex cappellificio costruito a fine ‘800, a cui in seguito vennero aggiunti quattro piani di alloggi per gli operai. “È una zona che conosco bene”, ci racconta un ex agente immobiliare. “Già ai miei tempi se venivano a offrirti un appartamento da vendere in quello stabile ti facevi il segno della croce, perché sapevi che era quasi impossibile. Più di metà degli alloggi non ha finestre verso l’esterno, ma si affaccia sul cortile dell’ex opificio”. Da allora la situazione è degenerata. La settimana scorsa, poco prima dello sfratto esecutivo ad Albaro, un sito genovese, Ymeike Notizie, pubblicava un articolo intitolato “Sampierdarena. Palazzo Bagnara tra degrado e disperazione”. “Palazzo Bagnara ospita circa 120 famiglie”, vi si legge, “Gli ampi androni, i cortili interni e le scale, un tempo curati, sono ormai ridotti a depositi di spazzatura. I residenti parlano apertamente di una ‘discarica interna’”. L’amministratore di condominio racconta che “Nel condominio vivono persone agli arresti domiciliari, famiglie con gravi problemi psichici e situazioni sociali molto difficili. Non è semplice mantenere l’ordine”. Eppure gli alloggi, due dei quali si trovano qui, che la Byron srl ha dato in cambio della pregiata proprietà di Albaro nell’atto vengono valutati oltre 100 mila euro l’uno, nel complesso un milione e 400 mila euro, più 200 mila per posti auto, moto e rimessa. Una stima generosa, tanto più se quel presunto valore complessivo di un milione e 600 mila euro viene scambiato con un complesso storico sito in una zona dove i prezzi a metro quadro stanno tra i quattro e i cinque mila euro, ma possono superare i seimila. “Sarebbe interessante capire”, osserva l’ex agente, “se in una permuta come questa, che non è tra soggetti privati, ma tra una società e un ente religioso, per fissare il prezzo di vendita siano stati consultati dei tecnici”.

Un interrogativo a cui se ne aggiunge un secondo: cosa se ne fanno le Suore Sacramentine, ad esempio, di otto posti moto coperti in Via Isonzo, a Sturla, nel Levante di Genova? Tanto più che l’istituto religioso dichiara di avere gravi problemi economici e avrebbe avuto interesse a monetizzare. Nel 2022 il sito Bergamo News scrive che le suore avrebbero deciso di mettere in vendita un altro gioiello, il convento trecentesco dei Celestini, perché non riescono a sostenerne le spese. Notizia che alimenta i timori di operazioni speculative su un monumento importante per la città orobica e spinge Italia Nostra a chiedere l’intervento della Soprintendenza.

La Byron srl si costituisce nel 2015. Oggetto dell’attività: acquisto, vendita, permuta, locazione e sublocazione di immobili, ma anche la gestione di case di cura e l’esercizio di prestazioni sanitarie. Nel 2022 si trova al centro delle polemiche. L’anno prima il Comune di Genova guidato da Marco Bucci, indipendente di centrodestra, oggi governatore della Liguria, aveva venduto alla società l’ex cinema Chiabrera, nei vicoli del centro storico, a pochi passi dalla Cattedrale, per 110 mila euro, circa metà della stima di un perito del Tribunale di Genova. Un anno dopo, denunciano le opposizioni in consiglio regionale e comunale, la stessa amministrazione comunale decide di ricomprarlo coi soldi di un bando ministeriale, stavolta però a 440 mila euro più Iva e spese, in totale di 542 mila euro, prezzo fissato basandosi sulla stima di una società di Saronno. Alla fine interviene l’Agenzia delle Entrate, che valuta il locale 260 mila euro, l’acquisto salta e per Byron srl sfuma un colpaccio da 330 mila euro facili facili.

Se il titolare della Byron è il geometra Sanvitale, il vero dominus sembra essere Eros Maggio, che la fonda, per un breve periodo ricopre la carica di amministratore unico, ma presto cede la guida, almeno formale, della società, pur mantenendone il controllo attraverso le figlie e la compagna, che insieme detengono 14.500 dei 15 mila euro di capitale sociale. In precedenza Maggio aveva diretto altre due società, Come srl e Dove srl: la prima è anch’essa un’immobiliare, la seconda commercializza e affitta auto. Entrambe hanno sede proprio in Via Byron 15 e vengono messe in liquidazione con cessione d’azienda alla Byron srl il 31 ottobre 2023, lo stesso giorno in cui viene stipulato il contratto di permuta con le Sacramentine.

L’interesse di Maggio per quell’area , tuttavia, risale a prima. Già nel 2006, infatti, tramite un’altra società, Struttura srl, ha acquisito dal Monastero un terreno adiacente il civico 13 di Via Byron, per costruirvi un parcheggio interrato. Quattro anni dopo una variante al Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia vieta la realizzazione di parcheggi in quella zona. nel 2012 Maggio presenta osservazione avverso la variante oltre i termini previsti, ma la giunta comunale della sindaca Marta Vincenzi (PD) decide comunque di farla sua e pone al voto del consiglio comunale un dispositivo che chiede alla Provincia di accogliere l’osservazione, dispositivo approvato all’unanimità con l’astensione del centrodestra. Tre anni dopo la questione verrà ricordata alla nuova giunta di centrosinistra di Marco Doria da Neagu Gabriel Alexandru, nuovo amministratore unico di Struttura srl, che nel frattempo è stata messa anch’essa in liquidazione e sembra cedere il testimone a Dove srl e Come srl. Alla fine il progetto si arena. Nelle scorse settimane però Maggio ricompare, si presenta ai cancelli di casa Raffael e parla coi giornalisti a nome della Byron srl, di cui non risulta socio. Ed è lui a seminare sospetti sulla gestione del centro di accoglienza.

In una vicenda che contrappone la ricerca di plusvalenze facili alla ricerca di un tetto la nuova amministrazione di centrosinistra di Silvia Salis non ha brillato. Non sarebbe stato difficile schierarsi apertamente a sostegno delle suore e dei loro ospiti, soprattutto quando la proprietà ha adottato misure inumane nei confronti di bambini, anziani e malati. Certo l’assessora ai servizi sociali Cristina Lodi giovedì è intervenuta garantendo agli ospiti di casa Raffael una sistemazione in albergo, ma, osserva Bruno Manganaro, segretario del Sunia CGIL: “Il Comune si è mosso all’ultimo minuto e solo quando ha visto che la presenza dei militanti del Sunia, della FIOM e di Genova Solidale aveva acceso i riflettori sulla vicenda facendola diventare un caso cittadino”. Ai cancelli di casa Raffael, però, non si sono visti esponenti politici e la Lodi si è limitata a inviare un funzionario non autorizzato a fare dichiarazioni pubbliche, il che ha ulteriormente irritato i convenuti al presidio di solidarietà con gli sfrattati. A preoccupare i rappresentanti degli inquilini è anche la scelta della sistemazione alberghiera, una soluzione parziale e piena di incognite. In passato a Genova ci sono stati altri casi simili e l’esperienza insegna che in assenza di una sistemazione stabile alla fine i soldi cominciano a tardare e il rischio è che chi viene ospitato a spese del Comune subisca un secondo “sfratto” da parte degli albergatori. Per questo Manganaro avvisa che la guardia del sindacato resta alta. “Non lasceremo sole queste famiglie”.

L’attuale vicesindaco Terrile tre anni fa dai banchi dell’opposizione aveva contribuito a far saltare il riacquisto del Chiabrera. Oggi la sua giunta per recuperare la non brillante performance delle scorse settimane, oltre che garantire al più presto una sistemazione stabile e dignitosa agli sfrattati, potrebbe fare qualche accertamento sull’intera operazione e utilizzare le prerogative dei comuni in materia urbanistica per evitare che al danno di una vicenda già di per sé spiacevole si sommi la beffa di una probabile speculazione. Certi aspetti dell’operazione immobiliare, come si è visto, destano più di un dubbio. Non ultimo un dubbio sugli aspetti fiscali. Cedere un immobile a un prezzo assai inferiore ai valori di mercato spesso comporta accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate e la richiesta di imposte aggiuntive e sanzioni. Succede a famiglie che non hanno margini di trattativa e si trovano nell’urgenza di realizzare. Sarebbe singolare scoprire che in un caso come questo, invece, si sia lasciato correre.

L’inchiesta è tratta dalla newsletter di PuntoCritico.info dell’11 novembre 2024.