È POSSIBILE RINEGOZIARE I MUTUI (TERZA PARTE)

SEGUE DA:  https://www.glistatigenerali.com/economia-civile-solidale/e-possibile-rinegoziare-i-mutui-seconda-parte/

CONDIZIONE 7

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;

E’ INTERESSANTE per le considerazioni successive l’art. 2855 del codice civile (vedi nota 8.)

Riteniamo che questa norma vada allargata a 350.000, per comprendere Milano e qualche altro centro cittadino, limitando l’espulsione dagli stessi centri degli impoveriti. In azzurro le modifiche da introdurre

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 350.000;

CONDIZIONE 8

h) l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non puo’ essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;

L’offerta minima, per chi vuole acquistare in asta secondo le norme vigenti, è già il 75% del prezzo base d’asta. Quindi gli uffici studi delle banche che, ripetiamo hanno scritto la norma, hanno voluto ribadire un concetto per evidenziare che viene consentito lo stesso tipo di regime rispetto all’asta competitiva.

Anche questo è un punto su cui intervenire perché è il cuore del problema e della applicabilità della norma.

Già prima della crisi economica ingenerata dalla pandemia i creditori recuperavano nelle esecuzioni immobiliari sulle prime case il 33%. (vedi nota 2). Tale recupero medio, certificato statisticamente, rispetto al valore di perizia,  ha portato alla formulazione di questa legge e al superamento di due capisaldi della narrazione bancaria che hanno causato infinite sofferenze agli impoveriti indebitati:

1.      se il debitore non ha potuto pagare alcune rate di mutuo, per ragioni di necessità: licenziamenti, malattie, fallimenti di clienti, la situazione di difficoltà di norma si aggrava progressivamente e dopo alcuni tentativi di ricomposizione, comunemente noti come rinegoziazione, nel momento in cui il debitore viene classificato tra le sofferenze, ovvero la banca inizia il recupero forzoso, lo stesso debitore perde il beneficio del termine e il mutuo si estingue, convertendo il debito in una somma immediatamente liquida ed esigibile. A questo punto il mutuo non puo’ essere “riattivato” perché non più esistente.

2.       la bancabilità di un soggetto non e’ definita per legge, ma e’ prassi consolidata e comune regola del sistema bancario definire non bancabili soggetti che hanno una “cattiva” storia del credito, ovvero che risultano iscritti in banche dati, pubbliche o private riconosciute, di cattivi pagatori. Questo comportamento pressoché unanime delle banche, pur nella diversità dei casi singoli, trae origine dalla necessità di attuare una gestione prudenziale dell’erogazione, in quanto la banca eroga fondi attraendo risparmio dalla società, entità sottoposta a particolari tutele anche di rango costituzionale. Con questa norma anche soggetti che risultano iscritti in banche dati, pubbliche o private riconosciute, segnalati come cattivi pagatori possono ricevere nuovamente un mutuo..

Spetterà quindi alle grandi banche, che si sono fatte promotrici di questa legge e all’ABI evitare che anche questa vicenda si risolva nella farsa tipica della situazione italiana per cui, arrivati alla presentazione della domanda di rinegoziazione sulla base di questa legge, ogni scusa è buona per non riammettere le famiglie debitrici meritevoli in un circuito bancario legale.

Alla luce delle conseguenze economiche della pandemia delle aste e della maggiore vigilanza che seguirà all’estensione delle norme sulla adeguata verifica i risultati delle aste non potranno che peggiorare.

si propone la seguente formulazione del comma in azzurro le modifiche da introdurre

h) l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta. Nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta non sia inferiore al 60 per cento del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non può’ essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), con l’applicazione della percentuale del 75 per cento;

NONA CONDIZIONE

i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;

Si tratta di una condizione neutra, in quanto presente in tutti i finanziamenti rateali, tranne casi sporadici di finanziamenti a 40 anni (rarissimi).

DECIMA CONDIZIONE

Rimborso integrale delle spese liquidate a favore del creditore.

l) il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

Questa possiamo definirla una clausola vessatoria in quanto si cerca di recuperare, come dimostrano le statistiche, qualcosa che è assolutamente perso da parte del creditore, grazie ad un meccanismo artificioso che si è creato a partire dal la crisi del 2008-2012 con le normative volute dai governi Monti e poi Renzi. Il maggiore esperto del settore, il professor Bruno Capponi, scrive (nota 9) che “Il sistema bancario, ha ispirato gli ultimi convulsi interventi, premia la velocità sulla redditività e in tal modo viene favorito il creditore ipotecario di primo grado ma rischiano di essere penalizzati tutti gli altri creditori, anche ipotecari, oltre, ovviamente, il debitore che già subisce i maggiori costi della procedura: essendosi moltiplicate, grazie alla degiurisdizionalizzazione e all’intervento di vari “professionisti”, le spese vive in prededuzione”

Grazie a “governi amici” è stato creato un “drappello”, nella presunzione che avrebbe gravato sui debitori. Nella realtà, nel 99 % dei casi di vendite all’asta, grava anche sul creditore, perché il valore di vendita è molto inferiore al debito. Chi è colpa del suo mal pianga se stesso e quindi questo capoverso questo comma va completamente cambiato:

l) il debitore non è tenuto a rimborsare le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

LA NORMA PROSEGUE CON ALTRI ARTICOLI:

a) altri soggetti deputati alla rinegoziazione

3. Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso puo’ essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalità stabilite dal decreto di cui al comma 6. Se il finanziamento e’ stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, e’ riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione,annotato a margine dell’ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore puo’, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado,chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli Immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.

Come abbiamo visto in premessa la norma è stata emanata a fine dicembre 2019, in contemporanea con l’emanazione dell’altra norma (di cui alla nota 10) relativa all’istituzione dei fondi salva casa.

Non poteva quindi tener conto di questa importante novità a favore dei debitori incolpevoli.

Quindi va aggiunta la possibilità per i fondi salva casa di partecipare ai benefici  di questa norma, con una semplice aggiunta che troviamo qui sotto in azzurro

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ovvero, su istanza del debitore, a un soggetto terzo rientrante tra le iniziative strutturate ex art 7.1, comma 1, della Legge 130/99 ovvero a imprese riconosciute quali imprese a valenza sociale ai sensi del Dl 179/2012 conv. con Legge 221/2012, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalità stabilite dal decreto di cui al comma 6. Se il finanziamento e’ stato concesso a soggetto terzo ai sensi del presente comma, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, e’ riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore puo’, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado o del soggetto terzo ai sensi del presente comma. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.

b) fondo di garanzia

4. Le rinegoziazioni e i finanziamenti di cui al presente articolo possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia perla prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, con una dotazione di 5 milioni dieuro per l’anno 2019. La garanzia della sezione speciale e’ concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

questo è un passaggio decisivo per gli istituti di credito, la rinegoziazione con questi criteri abbatte l’immobilizzazione di capitale conseguente al credito problematico. Quindi, oltre al debitore, dall’operazione trae vantaggio anche il creditore. Arriviamo ad un’operazione win-win.

c) sospensione del procedimento esecutivo

5.A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni di cui al comma 2, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore procedente, se e’ richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Il creditore e’ sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa e’ comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

Questo punto è necessario e condivisibile

d) decreto attuativo

6. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti,sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalità di applicazione del presente articolo, in particolare definendo:

a) il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

b) le modalità con cui il giudice procede all’esame dell’istanza, alla verifica del conseguimento delle finalità di cui al presente articolo, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all’estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca;

c) gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo;

d) le modalità e i termini per il versamento della somma di cui al comma 1 al Fondo di garanzia per la prima casa;

e) le modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.

È purtroppo frequente in Italia che leggi importanti attendano i regolamenti di attuazione per molti anni e che i problemi permangano irrisolti in attesa di questo indispensabile completamento. Proponiamo che, in presenza di una norma che va incontro a esigenze inderogabili della società,  si trovi una formula per evitare questa perdita di tempo.

La formula può essere quella di utilizzare norme già esistenti, inserire queste norme in una rivisitazione della norma contenuta nel D.L. n. 124/2019, derivante dall’emendamento 41-bis.

L’obiettivo è inserire nella prossima legge di bilancio una serie di emendamenti alla norma per renderla immediatamente applicabile ed operativa 

7. Con il medesimo decreto di cui al comma 6 sono definiti termini, condizioni e modalità per l’accesso alle prestazioni della sezione speciale di cui al comma 4.

8. Agli oneri derivanti dal comma 4, pari a 5 milioni di euro per l’anno 2019, si provvede mediante corrispondente riduzione dello stanziamento del fondo speciale di conto capitale iscritto, ai fini del bilancio triennale 2019-2021, nell’ambito del programma “Fondi di riserva e speciali” della missione “Fondi da ripartire” dello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze per l’anno2019, allo scopo parzialmente utilizzando l’accantonamento relativo al medesimo Ministero».

NOTE

(8)    “L’iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado le spese dell’atto di costituzione d’ipoteca, quelle dell’iscrizione [2846] e rinnovazione e quelle ordinarie occorrenti per l’intervento nel processo di esecuzione [499, 563 c.p.c.]. Per il credito di maggiori spese giudiziali le parti possono estendere l’ipoteca con patto espresso, purché sia presa la corrispondente iscrizione .Qualunque sia la specie d’ipoteca, l’iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti, purché ne sia enunciata la misura nell’iscrizione [2839 n. 5]. La collocazione degli interessi è limitata alle due annate anteriori e a quella in corso al giorno del pignoramento [492, 555 c.p.c.], ancorché sia stata pattuita l’estensione a un maggior numero di annualità; le iscrizioni particolari prese per altri arretrati hanno effetto dalla loro data [l.f. 54]. L’iscrizione del capitale fa pure collocare nello stesso grado gli interessi maturati dopo il compimento dell’annata in corso alla data del pignoramento, però soltanto nella misura legale e fino alla data della vendita [574, 581 c.p.c.; l.f. 54].” Questo articolo è stato utilizzato per veri e propri abusi, con iscrizioni di ipoteca contenenti somme e spese interessi pari sostanzialmente all’erogato. Vale la pena di farlo notare, anche se non è argomento di questo approfondimento.

(9)    Il prof. Bruno Capponi, è stato magistrato dal 1983 al 1998. È  Ordinario di Diritto processuale civile presso il Dipartimento di Giurisprudenza dell’Università LUISS “Guido Carli”, titolare anche del corso specialistico di Diritto dell’esecuzione civile, Vicedirettore della Rivista dell’esecuzione forzata (Utet). l’articolo a cui facciamo riferimento è: “PROCESSO E TECNICHE DI ATTUAZIONE DEI DIRITTI: ESECUZIONI SINGOLARI”  Corriere Giur., 2018, 3, 381. di seguito gli stralci più significativi dell’articolo (le evidenziazioni sono nostre): “se interessa la sola velocità delle procedure, il legislatore degli ultimi anni ha conseguito l’obiettivo, pur pagando il prezzo di aver circondato il g.e. di un drappello di ausiliari il cui onorario graverà sull’espropriato; se riguarda anche la redditività delle vendite, gli esiti non potranno che riconoscersi fallimentari perché la svendita degli immobili pignorati penalizza i creditori, specie chirografari, e soprattutto lo stesso debitore, che può assistere alla liquidazione del suo patrimonio senza liberarsi dei suoi debiti vuoi per i maggiori costi della procedura espropriativa, vuoi per le vendite eseguite a prezzo vile.” “Ciò ha consentito …… sul versante interno, di saldare l’elaborazione culturale di giudici protagonisti di “prassi pilota” con quella degli uffici studi del ceto bancario.” “Il sistema bancario, che ha ispirato gli ultimi convulsi interventi, premia la velocità sulla redditività e in tal modo viene favorito il creditore ipotecario di primo grado ma rischiano di essere penalizzati tutti gli altri creditori, anche ipotecari, oltre, ovviamente, il debitore che già subisce i maggiori costi della procedura: essendosi moltiplicate, grazie alla degiurisdizionalizzazione e all’intervento di vari “professionisti”, le spese vive in prededuzione”

(10)    Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022, art. 445. riportiamo integralmente: 445. All’articolo 7.1 della legge 30 aprile1999, n.130, sono apportate le seguenti modificazioni:

a)     al comma 1, dopo le parole: «aventi sede legale in Italia» sono inserite le seguenti: «ovvero, su istanza del debitore, effettuate nell’ambito di operazioni aventi una valenza sociale che prevedano la concessione in locazione al debitore, da parte della società veicolo di appoggio, dell’immobile costituito in garanzia del credito ceduto»;

b)    dopo il comma 8 è aggiunto il seguente: « 8-bis. Ove l’operazione di cui al comma 1 rivesta una valenza sociale in forza della partecipazione di un’associazione di promozione sociale iscritta al registro da almeno cinque anni, ovvero di società o ente dalla stessa istituiti, che assista il futuro conduttore nella stipulazione del contratto di locazione con la società veicolo di appoggio, il limite temporale di cui al primo periodo del comma 4-quater è di quindici anni dalla data di acquisto e comunque non inferiore alla durata della locazione. L’eventuale soggetto cedente alla società veicolo di appoggio è esonerato dalla consegna dei documenti relativi alla regolarità urbanistico-edilizia e fiscale, qualora entro sei mesi dalla cessione sia avviata l’istruttoria per la procedura per la citata documentazione e la medesima procedura sia conclusa nel limite massimo di trentasei mesi. L’esonero non è esteso alla successiva vendita effettuata dalla società veicolo d’appoggio. Nel caso di trasferimento effettuato a partire dal 2020 alla società veicolo d’appoggio, l’immobile è esente dall’imposta municipale propria, se lo stesso continua ad essere utilizzato come abitazione principale del debitore del credito ceduto che ne aveva il possesso prima della cessione. L’esenzione non si applica per gli immobili classificati nelle categorie catastaliA1, A8 e A9 ».