Aste immobiliari, la proposta di soluzioni equilibrate fra creditori e debitori

IL 25 luglio l’articolo chiarisce cosa non funziona ed è inaccettabile nella proposta del governo contenuta nella “Delega al Governo per l’efficienza del processo civile”  che, all’art. 8,   tratta del processo di esecuzione.

Sono altrettanto importanti le proposte delle associazioni, e dei senatori che le hanno trasformate in emendamento, proposte tese a difendere il valore del patrimonio immobiliare italiano, nell’interesse dei creditori e dei debitori.

Oggi questo patrimonio immobiliare si svaluta di anno in anno per il meccanismo infernale delle aste immobiliari e per la  follia di insistere, come soluzione al conclamato fallimento delle stesse aste, unicamente su di un’ulteriore accelerazione dei tempi delle esecuzioni, soluzione suggerita da chi probabilmente non conosce nemmeno i dati delle aste immobiliari in Italia. Si insiste su questa follia, riconducibile alle condizionalità del PNRR, perchè ha evidentemente sponsor in Europa e nei fondi speculativi la cui lobby in Italia ed Europa è ricchissima e fortissima.

UN EMENDAMENTO MIGLIORATIVO DEL TESTO DEL GOVERNO

Al Capoverso  i)  il governo propone che “il debitore,….. può chiedere al giudice dell’esecuzione di essere autorizzato a procedere direttamente alla vendita dell’immobile pignorato per un prezzo non inferiore al prezzo base indicato nella perizia di stima….. “  La proposta, di buon senso, formulata dal governo resterebbe una norma del tutto inutile ed inutilizzata (vedi nota 1): alla prima asta si può già acquistare al 75% del valore di perizia. L’emendamento 8.34/12 propone: “dopo le parole: «per un prezzo non inferiore» inserire le seguenti: «al 75 per cento del». Se approvato la norma diventa concretamente applicabile da subito.

IL GOVERNO TRASCURA IL COLLEGAMENTO DELLE NORME SULLE ESECUZIONI ALLA NORMATIVA PIU’ GENERALE SUL SOVRAINDEBITAMENTO

I debitori hanno il diritto, espressamente previsto nella legge 3/2012, di chiedere la sospensione dell’esecuzione per aderire alle norme sul sovraindebitamento. E’ necessario che, proprio per l’efficienza del processo civile, nella Delega al Governo per l’efficienza del processo civile, sia contenuto un preciso riferimento alla legge 3/2012 così come integrata il 12 2020 perché nessuno possa pensare di eluderla. Per questo viene giustamente proposto, nell’emendamento 8.34/12:  d) dopo la lettera i) inserire la seguente: «i-bis) prevedere la possibilità per il debitore esecutato di proporre, fino all’udienza prevista dal primo comma dell’articolo 569 del codice di procedura civile, un’istanza di sospensione delle attività esecutive per un periodo compreso tra i 90 e i 120 giorni, sulla base di quanto disposto dalla legge 27 gennaio 2012, n. 3, al fine di predisporre un piano volto alla vendita volontaria del bene, ai sensi dell’articolo 268 del decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14;»

IL GOVERNO, NELL’INTERESSE SOPRATUTTO DEI CREDITORI, DOVREBBE CONTRASTARE IL PREZZO VILE NELLA VENDITA DEGLI IMMOBILI IN ASTA.

Già la legge 132/2015 voluta dal governo Renzi aveva lo scopo di accelerare l’iter delle aste e facilitare così il recupero dei crediti delle banche. Nella realtà le aste ingolfavano prima i tribunali e lo fanno anche oggi. Aver accelerato l’iter delle procedure di vendita, applicando da subito uno sconto, non solo non ha risolto il problema ma ha fatto svalutare ancora di più gli immobili. Un immobile del valore di 100.000 euro incassava, prima della legge Renzi, mediamente 55.000 euro nei 36 mesi. nel 2019, dopo 30 mesi viene mediamente svenduto a 35.000 euro, per guadagnare 6 mesi se ne sono persi 20.000. Il governo ora punta ad approvare un’ulteriore modifica alla procedura di espropriazione immobiliare e imporre almeno tre aste in un solo anno. Questo porterà soltanto ad un ulteriore abbassamento dei prezzi. Se le aste si tengono con maggior frequenza, lasciando invariata legge 132/2015, si lederanno, con un risultato paradossale, gli interessi soprattutto dei creditori, a favore dei quali il governo vuole intervenire. Il ricavato della vendita del bene crollerebbe ancora di più. Con un ulteriore aggravante, sempre per i creditori: dallo scorso dicembre, con l’entrata in vigore della nuova legge sul sovraindebitamento (d.l. n. 137/2020), le famiglie possono ricorrere all’esdebitazione dell’incapiente. Quindi, pur perdendo il loro unico bene, la casa, gli esecutati potranno sdebitarsi e tutte le perdite di valore dell’immobile resteranno sostanzialmente in capo al creditore che non potrà recuperare il resto del suo credito con ulteriori azioni esecutive.
Esiste già la legge n. 203/91 del 12 luglio 1991 che potrebbe impedire questa svendita, utile soltanto a speculatori e mafiosi, ma non viene mai applicata. Per questo è indispensabile la proposta contenuta nell’emendamento  8.34/12: «l-bis) prevedere, nell’ambito del pronunciamento del decreto di trasferimento, L’OBBLIGO da parte del giudice di sospendere la vendita nei casi in cui ritiene che il prezzo offerto, relativamente al bene espropriato, sia notevolmente inferiore a quello giusto.». Oggi questo è nell’interesse precipuo dei creditori, soprattutto dopo la modifica approvata nel 12 2020 della 3/2012. Questa fondamentale modifica può essere integrata con gli emendamenti 8.34/4 e 6 proposti dai senatori Mirabelli e Cirinnà, in particolare:  “dopo la lettera l) aggiungere le seguenti: «l-bis) nell’ambito delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile sull’infruttuosità dell’espropriazione forzata di cui all’articolo 164-bis, prevedere che il giudice debba sentire anche i creditori della procedura prima di disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo; e poi: dopo la lettera l) inserire la seguente: «l-bis ter) prevedere che la vendita dei beni pignorati abbia sempre luogo in via telematica con modalità esclusiva o mista”

DOVREBBE ESSERE INTERESSE PRECIPUO ANCHE DEL GOVERNO FAR CESSARE L’INCREDIBILE ASSENZA DI CONTROLLI SULLE ASTE IMMOBILIARI E FALLIMENTARI. IN TROPPI CASI VERE E PROPRIE LAVANDERIE DEL DENARO DI MAFIE ED EVASORI FISCALI.

A questo provvede l’emendamento 8.34/11, ( senatori Pesco, Mirabelli, Evangelista): “All’emendamento 8.34, capoverso «Art. 8», al comma 1, dopo la lettera l), aggiungere, infine, le seguenti:

·         al fine di prevenire e contrastare l’uso del sistema economico e finanziario a scopo di riciclaggio e finanziamento del terrorismo, così come disposto dal decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, prevedere l’inserimento tra i soggetti obbligati, di cui all’articolo 3 del richiamato decreto legislativo, dei professionisti delegati nominati dal giudice dell’esecuzione a norma dell’articolo 591-bis del codice di procedura civile, nonché dei curatori, dei commissari giudiziali e dei liquidatori giudiziali nominati dal tribunale nelle procedure concorsuali;

·         prevedere che nelle operazioni di vendita dei beni immobili compiute nelle procedure esecutive individuali e concorsuali, gli obblighi previsti dal decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, a carico del cliente si applichino anche agli aggiudicatari;

·         stabilire che, avvenuto il versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario, il giudice dell’esecuzione debba attestare l’avvenuta acquisizione da parte del delegato alla vendita della documentazione di cui al decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231;

·         prevedere che nell’ambito delle procedure di vendita la cauzione debba essere restituita con le stesse modalità con le quali è stata prestata e versata nel medesimo conto corrente utilizzato nella prestazione della stessa;

·         istituire presso il Ministero della giustizia, la ”Banca dati per le aste giudiziarie” contenente i dati identificativi degli offerenti, i dati identificativi del conto bancario o postale utilizzato per versare la cauzione e il prezzo di aggiudicazione dell’intestatario del conto stesso, le relazioni di stima e i relativi dati, nonché i dati relativi alle aggiudicazioni e alle vendite. I dati identificativi degli offerenti, del conto e dell’intestatario dovranno essere messi a disposizione dell’autorità giudiziaria civile e penale”.».

Nell’interesse di creditori e debitori questi emendamenti renderebbero finalmente le aste immobiliari un meccanismo equilibrato di recupero del credito, e non un danno per i creditori e macelleria sociale per i debitori.

nota 1: Di queste norme soltanto demagogiche e, nella sostanza, inapplicabili abbiamo (tra i tanti) l’esemplare precedente dell’articolo ex art. 41 bis D.L. 124 del 26/10/2019. il giudizio definitivo sulla norma del 2019 era stato dato da Mirko Frigerio in un esaustivo contributo. Soltanto la testardaggine delle associazioni e fondazioni, unita alla comprensione del problema e alla disponibilità degli stessi senatori che oggi presentano gli emendamenti, ha portato alla redazione (con il contributo di Magistrati di Cassazione) e alla approvazione, nel D.L. 69 del 21/05/2021 di conversione del decreto-legge 41 del 22/03/2021, di modifiche tali da permettere un ampio ed immediato utilizzo di questa importantissima legge.