Cacciatori di case in Ucraina: c’è ancora la guerra, ma si prepara la speculazione immobiliare di domani

«Una babushka!». Diab non ci pensa due volte: inchioda. Abbassa il finestrino della nostra macchina e senza tanti giri di parole si presenta: «Buongiorno signora – dice in russo -, sono un agente immobiliare. Non sa se ci sono case in vendita, qui attorno?». La babushka gira gli occhi azzurrissimi a destra e sinistra, come stesse cercando qualcosa. «Mi pare di sì – risponde -. Ma ora non ricordo più tanto bene». Diab allarga le labbra in un sorriso da orecchio a orecchio. Ringrazia comunque e lascia il suo numero. Se e quando la memoria tornerà, magari la donna farà uno squillo. O magari no. Filip, il collega di Diab, seduto sul sedile del passeggero, si gira verso di me: «Forse abbiamo solo perso tempo, ma provare non costa nulla, no? E in un villaggio, le babushka, le anziane, sanno sempre tutto di tutto». 

Agenti immobiliari israeliani in Ucraina

Il nostro viaggio riparte. Direzione: Ocheretine, una manciata di case e di anime nel nulla della grande pianura ucraina. Siamo partiti da kyiv ormai da una mezz’ora buona, ma ancora ne manca. C’è tempo da ammazzare. E così Diab («niente cognomi per favore») mi spiega com’è che lui, nato in Israele, è finito qui, a fare il cacciatore di case: «La prima volta che sono venuto, sarà stato più o meno un annetto fa. Ero con un altro agente immobiliare, sempre israeliano. Cercavamo proprietà interessanti. Se le abbiamo trovate? Certo, e a prezzi veramente ridicoli. Il problema è stato trovare qualcuno in Israele disposto a comprarle». Ma dopo qualche mese, ecco spuntare il primo affare: «Mi ricordo ancora il giorno esatto – dice Diab -. Era il 24 novembre 2025. Un mio cliente, un arabo israeliano, finalmente si è deciso: si è preso un terreno di 2.000 metri quadri. Il prezzo? Solo 6.000 dollari. Considera che da noi si guadagnano in media 3 o 4.000 euro al mese. Le persone comprano anche se non sanno neanche bene loro cosa farci. É un investimento, pensano al futuro». Fatto sta che Filip e Diab negli ultimi mesi hanno cominciato ad ingranare: hanno chiuso quattro vendite e ricevuto altri 9 ordini da sbrigare il prima possibile. «Noi – mi spiega Diab – adesso facciamo così: chiediamo ai nostri clienti israeliani cosa vogliono esattamente: un negozio, un terreno, un appartamento. E ci mettiamo a cercare: per ora solo nella regione di kyiv, domani si vedrà».

Villette in saldo

Quel che va per la maggiore, al momento, sono le villette in campagna. «Ma lo sai cosa costa una roba così in Israele? Cifre folli. Solo per la casa, diciamo un 90 metri quadri, oggi ci vorrebbero un 300.000 dollari. Qui in Ucraina, invece, un nostro cliente se ne è appena preso una di 70 metri con la bellezza di 6.000 metri di terreno, a 14.000 dollari». Praticamente come una Panda. Questo cliente ha comprato ad Ocheretine, il paese dove stiamo andando. E ci ha preso gusto: ora ha chiesto altre due villette, possibilmente vicine alla sua: una per suo fratello; un’altra per suo papà. Ed è per questo che siamo in viaggio: ora che sono state “ordinate”, bisognerà pure trovarle.

Nell’auto per un po’ cala il silenzio. Nei villaggi che attraversiamo, le strade sono poco più che piste in un deserto di neve. L’inverno, quest’anno, sta picchiando davvero duro. Nevica e quando non nevica è anche peggio, perché il termometro scende in picchiata a meno 10 di giorno e meno 20 di notte. La nostra auto corre ballonzolando lungo due solchi scavati nel ghiaccio: sbanda in curva, scivola in discesa, slitta in salita. Ad un certo punto ci perdiamo. Diab e Filip non si perdono d’animo: in qualche modo, ce la caviamo sempre: «Oggi è un po’ un’avventura – dicono ridendo, dopo aver ritrovato la strada e anche la calma -. Ma questo fa parte del lavoro. Noi ci facciamo pagare bene, è vero, ma è rischioso: e non solo per le strade, ovvio, ma anche per la guerra».

Israeliani a caccia di fresco

All’improvviso spunta un soldato che abbraccia una bandiera; al suo fianco una stella rossa: è un monumento ai caduti della Seconda Guerra mondiale: un avanzo di Russia quasi sicuramente destinato a finire, presto o tardi, in qualche discarica. Un cartelletto lì a fianco annuncia la fine della nostra odissea bianca: siamo all’ingresso di Ocheretine. «Il mio cliente, prima di chiudere l’acquisto, è venuto a kyiv ed ha voluto vedere la casa di persona. Quando è arrivato qui, ha detto: bellissimo potrei viverci per sempre». 

Dal cielo gocciola una pioggia pesante, un misto di acqua e neve, che si appiccica ai vestiti. Fa un freddo cane. Ma ci metto poco a capire. Non ci sono montagne; non ci sono colline; non ci sono quasi costruzioni: lo sguardo si perde letteralmente all’infinito. Su un fiume completamente ghiacciato un uomo ha fatto un buco e pesca: è una delle pochissime persone che vediamo in giro. É campagna selvaggia, intatta. E, a modo suo, bellissima. 

Le case, invece, sono modeste e un po’ tutte uguali: né piccole, né grandi; mattoni a vista; una cancellata di ferro a delimitare il giardino. Anche la villetta che si è comprato questo israeliano è così. Andiamo a farci un salto. Diab entra per primo nel vialetto e fa gli onori di casa: «L’abitazione principale è 75 metri quadri. Poi c’è una stalla e una ghiacciaia. Per nove anni non c’ha vissuto nessuno, ma tutto sommato è in buone condizioni. Certo bisognerà farci qualche lavoro». Mentre ci aggiriamo nel giardinetto, con la neve a mezza gamba, faccio una domanda che mi ronza in testa da quando siamo saliti in macchina: ma che ci fa un israeliano con una villetta a Ocheretine? É Filip, stavolta, a rispondere: «D’estate in Israele fa troppo caldo. Ecco perché troviamo persone che cercano una casetta per le vacanze, qui in Ucraina. Certo venire qui ora è complicato, ma dopo la guerra i prezzi saliranno. É meglio comprare adesso. Tanto più che ora, la nostra moneta, lo Shekel, è molto forte, per cui per noi è un ottimo momento per comprare all’estero». Ma il nuovo proprietario non ha paura che il suo investimento, in un paese in guerra, vada in fumo? «Che i russi bombardino in mezzo alla campagna – mi risponde Diab – è altamente improbabile. E la guerra prima o poi finirà. E quando finirà, il mio cliente è convinto che qui sarà anche più calmo e tranquillo che in Israele».

Catastrofi e opportunità

Una voce chiama il nome di Diab. É una donna del villaggio: si chiama Natalia e porta buone notizie: a Ocheretine ci sono altre case in vendita. Diab batte le mani: «Se va tutto bene, qui tra pochi giorni chiudiamo un altro affare: se chiamo il cliente e gli dico non solo che ho trovato altre villette come piacciono a lui, ma che sono proprio nello stesso villaggio, è fatta». Missione compiuta. Ma tra chilometri e chiacchiere il tempo è volato. Sono già le tre e mezza del pomeriggio e il sole, che qui tramonta alle quattro, è all’orizzonte. É tempo di infilarsi in macchina prima che faccia buio pesto. La pista di ghiaccio che abbiamo fatto all’andata, pericolosa di giorno, deve essere un autentico incubo di notte.

Sulla via del ritorno, però, mi tocca fare un’ultima domanda, la più difficile: si rendono conto che questi prezzi che loro chiamano ridicoli sono figli della guerra? Che se la gente vende a queste cifre è anche perché l’economia di questo paese è a picco? Non si sentono in qualche modo in colpa? Diab mi guarda serio serio: «Intanto noi non discutiamo i prezzi. Paghiamo quello che ci chiedono. E poi in ogni guerra, in ogni catastrofe, c’è chi perde soldi e chi ne guadagna. É sempre così. Pensa alla stagione del Covid: chi aveva le mascherine ha fatto un sacco di soldi». Anche Filip non ci vede nulla di sbagliato. Anzi: «Chi compra una proprietà in Ucraina, la paga certamente un prezzo basso e in dieci anni, se tutto andrà bene, sarà capace magari di rivenderla a tre o quattro volte tanto. Ma è anche vero che qui ci sono persone che hanno bisogno di vendere e di vendere ora; e noi gli troviamo un compratore. E così alla fine ci guadagnano tutti».

L’America, la pace e il ritorno degli stranieri

Quando parla dell’Ucraina, Diab, sembra parli della sua personalissima “America”: qui era venuto giovanissimo per studiare all’università; qui si era laureato; qui aveva avviato i primi business e fatto i primi soldi: «Ero felice». Con la guerra ha perso tutto: lavoro, denaro, progetti per il futuro. Era tornato in Israele. Ma proprio l’America, quella vera, gli ha fatto cambiare idea: «Quando Trump è diventato presidente, la pace è diventata una possibilità concreta. Io ci credo. Per questo sono tornato: è il momento di investire qui». Non è l’unico a pensarla così. Lo capisco pochi giorni dopo.

In un ufficio a due passi da piazza Indipendenza, il cuore di Kyiv, incontro Andri Romanov. I giornali ucraini lo intervistano spesso; in tivù è di casa. «É che ho 43 anni e faccio l’agente immobiliare da quando ne ho 24. Insomma, sono molto conosciuto nel settore», mi spiega, sollevando un angolo della bocca in un sorriso compiaciuto. Andri sa già di cosa voglio parlare e va subito al sodo: «Sì, ho dei clienti stranieri al momento. Subito dopo l’inizio dell’invasione erano completamente spariti, ma a metà dell’anno scorso, d’estate, hanno cominciato a tornare. Cercano soprattutto negozi e appartamenti da affittare».

Chi sono? Più che società, sono privati e vengono un po’ da tutto il mondo: austriaci, inglesi, arabi, americani, cinesi. Il caso più curioso, secondo Andri, però è quello di uno svedese: «Quest’uomo è andato nella sua banca ed è stato lì che lo hanno consigliato di investire in immobili in un Ucraina. Se avranno fatto degli studi? Probabilmente sì. Ma non sono certo gli unici. Per esempio, c’è una ricerca austriaca molto interessante: dice che i prezzi degli immobili, in tutta Europa, dopo il Covid, sono saliti; ma non in l’Ucraina. Anzi, qui, con la guerra sono scesi. É chiaro che ci sia gente che vuole comprare».

Il rischio bombardamenti nelle grandi città come la capitale c’è, eccome. Ma: «Ci son anche programmi del governo – mi spiega Andri – che ti mettono a disposizione i soldi per fare tutte le riparazioni». E poi Andri ne è convinto: i prezzi sono destinati a schizzare: «A Kyiv, un metro quadro di una casa, in media, oggi vale 1.400 euro. Ma come finirà la guerra, saliranno e molto alla svelta. Può essere che già il giorno dopo vadano su del 10 o anche del 25%. E in un anno potrebbero raddoppiare. E questo è proprio quello che si aspettano questi investitori stranieri». Insomma, chi prende il rischio e scommette forte ora, lo fa perché spera di portare a casa un bel jackpot.

Affitti alle stelle, grazie alla guerra

In attesa che i prezzi al metro quadro esplodano, gli stranieri che hanno comprato a Kyiv si consolano con affitti di tutto rispetto. Merito – è tristemente il caso di dirlo – dell’invasione russa. «Dal 2022 – mi dice Andri – il prezzo degli affitti nella capitale è salito di 2 volte e mezzo, se lo calcoliamo in grivnie, la nostra moneta. É che a Kyiv, prima dell’invasione vivevano 3 milioni di persone; oggi gli abitanti sono 3 milioni e 700 mila perché moltissimi rifugiati sono venuti a vivere qui. Chi se lo poteva permettere, ha comprato. Ma tutti gli altri sono finiti in affitto e questo ha fatto salire i prezzi».

I rifugiati di cui parla Andri sono tutte le persone scappate dalle città vicine al fronte e dai territori occupati dai russi, un quinto del paese. Una marea umana di poco meno di quattro milioni di persone che ha gonfiato il prezzo degli affitti non solo nella capitale, ma anche in tutte le altre città lontane dalle linea di fronte come Leopoli, al confine con la Polonia; o Uzhgorod, nella regione dei Carpazi. Morale: secondo una ricerca condotta Global Property Guide, bibbia online degli investitori immobiliari, l’Ucraina oggi è il secondo paese in Europa con il miglior rapporto tra costo di un immobile e valore dell’affitto: poco meno dell’8%. Praticamente: se io investo cento euro in una casa, ogni anno quei cento euro qui me ne rendono 8 grazie all’affitto. 

Un affarone per i proprietari; un po’ meno per gli inquilini. E cosa succederà al signor e alla signora Rossi ucraini, il giorno che finirà la guerra, se i prezzi dei loro affitti dovessero aumentare ancora? «Dipenderà – mi risponde Andri – da come andrà l’economia. Se riprende a tirare, saliranno anche gli stipendi. E se non dovesse essere così, non ci sarà domanda e quindi non saliranno né i prezzi di vendita, né gli affitti». Insomma: ci penserà il mercato a regolarsi da se. 

Effetti collaterali

«Il mercato? Segue la sua logica, certo…». Per un attimo Maryna esita: «But it’s not fair», mi dice in inglese. E ancora oggi, mentre sono qui a scrivere, non so esattamente come tradurre quel “fair”: giusto? Equo? Fatto sta che Maryna, che di cognome fa Piskarova, gli effetti – come dire? – collaterali della legge della domanda e dell’offerta di case, in Ucraina, li incontra e li saluta ogni giorno. Lei è la responsabile operativa della mensa di World Central Kitchen in uno dei sobborghi più grandi di Kyiv, Irpin.

Qui quattro anni fa i soldati ucraini hanno combattuto una battaglie decisiva contro i russi che tentavano di conquistare la capitale. Qui oggi più o meno 500 persone combattono la loro battaglia quotidiana per arrivare in qualche modo a sera in un campo profughi. «Sono tutti rifugiati: persone che hanno perso tutto con la guerra. Alcuni, quando sono arrivati qui, non avevano nemmeno una borsa di vestiti», ricorda Maryna. Con il dito mi indica un vecchio edificio: «I primi arrivati, quattro anni, fa li abbiamo ospitati lì e in alcune tende». Poi, ad agosto 2022, con tanto di fanfare, il governo ucraino ha inaugurato una serie di prefabricati: parallelepipedi di plastica e metallo, donati dalla Polonia. «Questa soluzione non era pensata per durare 4 anni. Ma poche persone hanno ottenuto un appartamento (dallo stato, ndr) e gli altri non hanno abbastanza soldi per andare in una casa loro. Anche qui a Irpin, gli affitti sono molto alti, quasi come a Kyiv». 

Anna, Juliana e Kristina

Anna Kosian, per esempio. Trentacinque anni, due bambine, due gatti e un cane. Sono tre anni che si alza ogni mattina in una di queste scatolette di plastica. «Vuoi vedere il mio alloggio?», mi dice, stringendosi nel suo cappotto, quando ci incontriamo appena fuori dalla mensa. 

Entriamo in uno dei parallelepipedi donati dai polacchi. Ci ritroviamo in un corridoio: una decina di porte da una parte; un’altra decina dall’altra. Ne apriamo una ed Anna mi fa strada in una stanzetta lunga e stretta: «Sono dodici metri quadri in tutto. Un po’ piccola, sì». Da uno dei due letti a castello, spunta la testa della figlia più piccola Kristina, 13 anni. La più grande, Juliana, che ha già 17 anni, invece non c’è; è fuori. «Cerchiamo di stare lontano da queste quattro mura il più possibile. Andiamo nei parchi, magari a grigliare un po’ di carne. Oppure a trovare mia sorella. Insomma, cerchiamo di vivere delle belle cose, anche». Ultimamente con il gelo è più complicato: anche a Irpin, neve e ghiaccio la fanno da padroni. Ma almeno qui, al campo, i black out causati dai bombardamenti russi che stanno letteralmente mettendo in ginocchio Kyiv non sono un problema. «Siamo collegati alla rete elettrica della ferrovia, che è abbastanza stabile. E meno male – mi dice Anna -, perché il riscaldamento è elettrico e quando va via la corrente, la temperatura scende velocissima. L’anno scorso siamo rimasti tre giorni senza luce ed è stato un bel problema».

Prezzi impossibili

Due armadi, un tavolino, e un frigo: questo è praticamente tutto l’arredamento che c’è oltre ai letti, anche perché lo spazio scarseggia. Toilette e docce sono in comune. La cucina, pure. Mi seggo su uno sgabelletto e Anna, dopo avermi preparato un caffè, mi racconta la sua storia per oltre un’ora. Lei, a differenza della gran parte dei rifugiati ospiti del campo, è una “indigena”: la sua famiglia vive a Irpin da generazioni, ma i russi le hanno letteralmente raso al suolo casa. Da allora aspetta un nuovo alloggio che le era stato promesso e che non è mai arrivato.

«Pagare un affitto? Sarebbe impossibile per me. Lavoro in una fabbrica di biscotti e guadagno troppo poco; non me lo posso permettere», mi spiega. Anna, per altro, è in “buona” compagnia. Un sito che si chiama LUN che si occupa di immobili, assieme a Work.ua, un’altra piattaforma dove invece si cerca e si offre lavoro hanno fatto due conti: un commesso dovrebbe spendere il 76% del suo stipendio per affittare un monolocale a Kyiv; un autista, il 52%; una donna delle pulizie, il 112%. E così molti si accontentano di una stanza. O come Anna, rinunciano, anche perché i prezzi degli affitti non sono stati gli unici a salire: anche fare la spesa costa oggi molto più caro che all’inizio dell’invasione russa. «É aumentato il costo del carburante e quindi è aumentato tutto», mi spiega Anna, con un sospiro. Chiedo io: e lo Stato? «Il governo non ti dirà tutte queste cose, solo fiabe. Ma non si sta facendo abbastanza per noi rifugiati e nemmeno per i soldati che si devono comprare moltissimo da soli. L’Ucraina riceve un mucchio di soldi (in aiuti, ndr) e nessuno sa dove vanno a finire». 

Via di qui

La soluzione, per Anna, è una sola: andarsene: «Stiamo cercando di capire dove. Mia madre e uno dei miei fratelli sono già in Olanda: lì lavorano e ricevono aiuti. Stanno bene».

Mentre noi grandi parliamo, Kristina rimane in disparte, in silenzio. Quattro anni fa – mi racconta sua madre – ha visto una famiglia morire ammazzata sotto i suoi occhi per le strade di Irpin: «A un certo punto ha cominciato a dire: cosa ci stiamo a fare a questo mondo, se poi dobbiamo morire? Ha visto tanti psicologi: mi hanno detto tutti che questo trauma rimarrà sempre con lei e che sarebbe meglio che noi andassimo via da qui, da Irpin; meglio se da qualche parte dove la guerra non c’è». Senza rendermene conto, spengo l’audio e mi metto a guardare Kristina, nel suo pigiamino tigrato. Sta seduta sul bordo di uno dei lettucci a castello. Prende una tela e dei colori a tempera; bagna la punta del pennello. Anna continua a parlare: di Svizzera, di Italia, di Irlanda: di progetti o sogni; di forse. Kristina fissa la tela. Dipinge. E non dice una parola.

A questo articolo ha collaborato come interprete Victoria Bakhmatska