Nuovi criteri per sospendere i mutui sulla prima casa

NUOVI CRITERI PER SOSPENDERE I MUTUI PRIMA CASA

Con Il DL 23 del 2020, vengono modificati alcuni parametri per la sospensione dei mutui prima casa, vediamo quali:

1. -aumenta la soglia dell’importo dei contratti di mutuo per acquisto prima casa, che possono ottenere  la sospensione, da euro 250 mila ad 400 mila. Quindi si amplia il numero dei prestiti afferenti diverse tipologie di immobili, che verranno congelati.
2. -Inoltre potranno fare richiesta di moratoria non solo i lavoratori dipendenti, lavoratori autonomi, professionisti, ma anche le ditte individuali, gli artigiani. A loro, quindi, si applicherà il regime speciale già previsto per i professionisti, valido solo fino al    dicembre prossimo.
3. -E’ possibile accedere alla sospensione anche per i neo proprietari, vale a dire per coloro che hanno un finanziamento giovane in regolare ammortamento (ossia pagano regolarmente le rate), da meno di un anno. Tuttavia potranno presentare la domanda della moratoria solo fino al 17.12.2020.
4. – Ci sarà maggiore flessibilità, rispetto alle regole ordinarie, per accedere al Fondo Gasparrini, che permette la sospensione a chi ha perso il lavoro, o si è visto ridotto l’orario.

Il Plafond è stato appena rifinanziato con 400 milioni di euro.

5.-Potranno chiedere la moratoria anche coloro che avevani già beneficiato di altri aiuti pubblici, come il Fondo di garanzia per la prima casa.

ESCLUSIONI E LIMITAZIONI

• Il beneficio del blocco del mutuo si applica solo coloro che hanno utilizzato per l’acquisto, un mutuo ipotecario tradizionale.
• Tra i soggetti esclusi, ci sono coloro che hanno acquistato la prima casa attraverso il leasing immobiliare abitativo, introdotto dalla legge di Stabilità n.208/2015. La norma prevedeva agevolazioni fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. Si trattava della possibilità di beneficiare della detrazione del 19% sui canoni legati al leasing immobiliare.  La Legge n. 208/2015 (articolo 1, commi da 76 a 84) ha introdotto alcune disposizioni volte a rendere maggiormente conveniente la stipula di un leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa. Prima dell’entrata in vigore della Legge di Stabilità, l’assenza di specifiche previsioni, in relazione al leasing stipulato per acquistare l’abitazione principale, rendevano tale contratto molto meno conveniente rispetto alla stipula di un atto di acquisto con mutuo bancario. Ciò detto, la possibilità di detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa, ha incentivato l’acquisto con mutuo rispetto al leasing, che non beneficiava di alcuna agevolazione. L’obiettivo della misura era di facilitare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.
•  Altre esclusioni dalla possibilità di congelare i mutui prima casa, sono previste  per coloro che hanno acquistato attraverso il cosiddetto “rent to buy”, un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal decreto Sblocca Italia – DL 133/2014, convertito in legge ‑164/2014, con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, il conduttore puo’ decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. In questo tipo innovativo di contratto si ritrovano caratteristiche del contratto di locazione e del preliminare di vendita di un immobile ed è una sorta di promessa di vendita, o di acquisto, ad un prezzo bloccato. Durante la fase preparatoria alla compravendita il futuro acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile, di cui una parte da considerarsi come effettivo canone di locazione e un’altra invece da accantonarsi in conto per il futuro acquisto. La quantificazione dell’ammontare della quota di canone e di quella da versarsi in conto acquisto è lasciata alle parti.

Le peculiarità sono:

-la concessione dell’utilizzo dell’immobile;

-il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo. La legge riconosce, però, al conduttore il diritto all’acquisto.Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.

• Infine, sono esclusi tutti coloro che hanno acquistato casa attraverso il rilascio di cambiali, in alcuni casi anche ipotecarie, modalità questa che viene utilizzata ancora da alcuni costruttori.  La cambiale ipotecaria è una garanzia che offre al possessore della cambiale, nel caso di mancato pagamento, di procedere al pignoramento dei beni ipotecati del debitore e di essere rimborsato con priorità rispetto ad altri creditori.

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