Mutuo fondiario sovrafinanziato è nullo. A dirlo la Cassazione il 14 giugno

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16 Giugno 2021
  1. La Corte di Cassazione, con la pronuncia del  14/06/2021 (Numero registro generale 22843/2017 – Numero sezionale 2867/2021 – Numero di raccolta generale 16776/2021) seguendo l’orientamento di altre decisioni precedenti e conformi (Cass. 17352 del 2017,  Cass. 19016/2017, 13286/2018, 24138/2018, 17439/2019, 31057/2019, 1193/2020), ha affermato il principio per cui, “avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della  prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo di credito edilizio (in virtù di analoga delimitazione di finanziabilità dell’operazione per la sola metà rispetto al valore cauzionale dell’immobile, Cass. 9219/1995), ha parimenti qualificato siccome norma imperativa la disposizione prescrivente detto limite”.

L’art. 38, primo comma, TUB in particolare dispone che: “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”. Il secondo comma della medesima disposizione, aggiungendo un limite quantitativo alla finanziabilità, afferma che l’ammontare massimo di tali finanziamenti è determinato dalla Banca d’Italia, in conformità alle delibere del CICR “in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi”. In applicazione di quanto previsto dal secondo comma dell’art. 38 citato, è intervenuto il CICR con delibera del 22 aprile 1995 che, all’art. 1, prevede: “l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. (…) Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d‘Italia”.

La previsione legale dei limiti di finanziabilità (ex art. 38 Tub Delibera CICR del 22/4/1995) – si inserisce infatti in ogni caso tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi fondiario; invero, si è precisato, il fine della disposizione, ancorché essa permetta di non ricondurre la fattispecie alla nullità testuale dell’art.117 co.8 TUB, corrisponde proprio alla necessità di disciplina analitica secondo obiettivi economici che il legislatore si è dato, accordando all’istituto erogante molteplici tutele sul versante del rapido consolidamento dell’ipoteca (art.39 TUB) e del privilegio processuale esecutivo (art.41 TUB), giustificando la compatibilità costituzionale (Corte cost. n.175 del 2004) di un regime di favor che ha effettivamente contropartita di sistema nell’intento di mobilizzare la proprietà immobiliare ed altresì, eventualmente, di ricorrere a tale strumento per finanziare l’imprenditore anche in crisi. Così che «la nullità del mutuo ha come conseguenza l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida»

Ciò detto la Suprema Corte prende dunque ancora una volta posizione sul tema del superamento del limite di finanziabilità aderendo alla tesi e al ragionamento già espresso nella famosa pronuncia del 2017 (Cass 13 luglio 2017 n. 17352).

Sul punto si ricordano gli orientamenti giurisprudenziali in tema di superamento del limite di Finanziabilità

PRIMA TEORIA= è norma di buon comportamento

L’art. 38, II comma, T.U.B. e le relative disposizioni di attuazione non costituiscono norme inderogabili sulla validità del contratto, ma appaiono norme di buona condotta, la cui violazione potrà comportare l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli che competono alla Banca d’Italia, senza ingenerare una causa di nullità, totale o parziale del contratto.

Cass 6 dicembre 2013 n.27380- Cass 28 novembre 2013 n.26672 – Cass 4 novembre 2015 n.22446 – Cass 6 maggio 2016 n.9132 – Cass 24 giugno 2016 n.13164

SECONDO TEORIA = è elemento essenziale del contenuto del contratto

Il mancato rispetto del limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, TUB determina la nullità integrale del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia “inaccettabile protezione dell’illegalità”,

Cass 13 luglio 2017 n. 17352 – Cass 16 marzo 2018 n. 6586 – Cass 12 aprile 2018 n. 9079 – Cass 9 maggio 2018 n. 11201 – Cass 11 maggio 2018 n. 11543 – Cass 28 maggio 2018 n. 13285 – Cass 28 maggio 2018  n. 13286 – Cass 24 settembre 2018 n. 22459 – Cass 3 ottobre 2018 n.24138; Cass 27 novembre 2019 n. 31057 – Cass 21 gennaio 2020, n.1193

TERZA TEORIA = riqualificazione di ufficio del contratto di mutuo da fondiario in ipotecario semplice

I giudici di merito hanno ritenuto che la questione della violazione del limite di finanziabilità possa essere risolta sotto il piano della riqualificazione del contratto in quanto il finanziamento fondiario non sarà nullo ma dovrà essere ricondotto nella disciplina codicistica del mutuo, privandolo delle garanzie e protezioni previste per il mutuo fondiario. Si segnala contra Corte di Appello di Torino del 27.08.2020

SI RIPORTA LA DECISIONE  DEL 14/06/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Oggetto: credito fondiario – superamento del limite dell’80% – pregresse iscrizioni ipotecarie – ammissione al passivo – invalidità del contratto – questioni
Sezione Prima Civile
Composta dagli Ill.mi Signori Magistrati
Dott. Francesco Antonio Genovese Presidente
Dott. Marco Vannucci consigliere
Dott. Massimo Ferro consigliere relatore
Dott. Loredana Nazzicone consigliere
Dott. Maura Caprioli consigliere
Ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso n.r.g. 22843/2017 proposto da:
FALLIMENTO
– ricorrente –
R.G.N. 22843/17

Numero registro generale 22843/2017
Numero sezionale 2867/2021
Numero di raccolta generale 16776/2021
Data pubblicazione 14/06/2021

contro
s.p.a.
– controricorrente –
per la cassazione del decreto Trib. Catania 25.8.2017, n. 5148/2017, in R.G. 5723/2015

FATTI DI CAUSA
1. Fallimento impugna il decreto Trib. Catania 25.8.2017, n. 5148/2017, in R.G. 5723/2015 di accoglimento dell’opposizione allo stato passivo, già promossa da  s.p.a. – poi cedente il credito NPL 2017 s.r.l. ed ora rappresentato in giudizio da s.p.a. – avverso il decreto reiettivo del giudice delegato del Tribunale di Catania 17.3.2015, reso sulla insinuazione al passivo del credito da mutuo ipotecario fondiario;
2. il tribunale ha premesso che: a) l’istanza di ammissione al passivo era stata rigettata sul presupposto della nullità del contratto di mutuo, per violazione dei requisiti di ritenuta validità posti dall’art.38 co.2 TUB; b) con l’opposizione, la banca aveva dedotto che siffatta violazione non implicava alcuna nullità nemmeno virtuale, poiché afferente a meri obblighi comportamentali; c) il curatore, nella stessa sede, eccepiva altresì la risoluzione del contratto, secondo la clausola contrattuale di operatività espressa e del termine essenziale, oltre che la inesattezza degli importi richiesti
3. il decreto ha così ritenuto che: a) la delibera del CICR 22.4.1995 determinativa dell’ammontare massimo dei finanziamenti in rapporto al valore dei beni ipotecati (quale fissata nell’80%) inerisce ad un limite che non rientra nelle ipotesi indeterminate di cui all’art.117 co.8 TUB esulando dal perimetro dei poteri conformativi della Banca d’Italia; b) l’espressa previsione normativa del contratto e della disposizione secondaria su cui intervenire conforta l’appartenenza della fattispecie all’art.38 TUB, mentre l’art.117 è ispirato a prevenire l’inserimento in contratto di clausole standard difficilmente intelligibili o onerose o vessatorie; c) il rispetto del predetto limite, inoltre, non si evince in modo diretto dal contratto ma esige una stima, con ogni incertezza valutativa; d) la nullità relativa, disciplinata dall’art. 117 TUB, non è coerente con l’interesse al finanziamento che invece il cliente ha in caso di erogazione eccedente il predetto limite, tanto più che le relative clausole sono derogabili solo se più favorevoli, com’è di regola la fattispecie; e) difettando un’espressa previsione normativa di invalidità, per violazione di norme inderogabili, non ci sono i presupposti della nullità nemmeno virtuale del contratto, trattandosi di inottemperanza e piuttosto a norme comportamentali, con conseguenze di responsabilità o sanzioni; f) non sussistono prove che contro la società finanziata e datrice d’ipoteca la banca si sia voluta avvalere della clausola risolutiva espressa, per come affiancata alla previsione (art.8 contratto) di produrre, ad opera della prima e a mani della seconda, entro 30 giorni dalla stipula, la dichiarazione notarile di piena proprietà e disponibilità dell’immobile, circostanza che la curatela ha eccepito come mai attuata; g) non consta che la banca – per ben 4 anni – si sia voluta avvalere del termine essenziale fissato per l’adempimento, invero potendo desumersi la rinunzia allo stesso da comportamenti concludenti; h) la produzione documentale di estratto conto, piano di ammortamento e conteggi giustificavano infine la esattezza del credito insinuato, con gl’interessi convenzionali in privilegio;
4. il ricorso è su quattro motivi, cui resiste la banca; entrambe le parti hanno depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo è sollevata la violazione degli artt. 1418 co.1 c.c., 38 co.2 TUB per avere il tribunale trascurato che il credito della banca si fondava su contratto nullo;
2. il secondo motivo invoca l’inesistenza della motivazione del decreto del tribunale quanto alla iscrizione ipotecaria di primo grado, necessaria per l’ammissione al passivo con la causa di prelazione alfine disposta, nonostante la documentazione, già apprezzata dal giudice delegato, in punto di pregresse ipoteche e la non opponibilità della stima di capienza ciononostante invocata dal creditore;
3. il terzo motivo, riprendendo le violazioni additate con la prima censura, reitera la contestazione del decreto per non avere rilevato la nullità del contratto di mutuo fondiario con iscrizione d’ipoteca di grado successivo al primo, erroneamente non rispettando le risultanze probatorie e le relative regole di allocazione ex artt. 115 c.p.c., 2697 c.c. e 99 l.f., posto che la banca non ha impugnato specificamente le statuizioni del giudice delegato sulla inopponibilità dei documenti di pretesa stima a suffragio dell’invocato limite; 4. il quarto motivo, in via subordinata, avversa il decreto per difetto di motivazione, nulla avendo statuito quanto all’ammissione al passivo del credito della banca, in punto di esatto ammontare, a fronte delle contestazioni del curatore, specie per gl’interessi – da ammettere al solo chirografo – per il biennio anteriore al periodo garantito dall’art.2855 c.c., essendo invece risultato ammesso un credito eccedente in grado ipotecario; 5. il primo motivo è fondato; questa Corte, con la pronuncia n. 17352 del 2017, seguita da altre conformi (Cass. 19016/2017, 13286/2018, 24138/2018, 17439/2019, 31057/2019, 1193/2020), ha affermato il principio per cui, avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo  mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo di credito edilizio (in virtù di analoga delimitazione di finanziabilità dell’operazione per la sola metà rispetto al valore cauzionale dell’immobile, Cass. 9219/1995), ha parimenti qualificato siccome norma imperativa la disposizione prescrivente detto limite; 6. la previsione legale dei limiti di finanziabilità – per quanto non ascrivibile a un contenuto tipico predeterminato dall’autorità creditizia – si inserisce infatti «in ogni caso tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi fondiario»; invero, si è precisato, il fine della disposizione, ancorché essa permetta di non ricondurre la fattispecie alla nullità testuale dell’art.117 co.8 TUB, corrisponde proprio alla necessità di disciplina analitica secondo obiettivi economici che il legislatore si è dato, accordando all’istituto erogante molteplici tutele sul versante del rapido consolidamento dell’ipoteca (art.39 TUB) e del privilegio processuale esecutivo (art.41 TUB), giustificando la compatibilità costituzionale (Corte cost. n.175 del 2004) di un regime di favor che ha effettivamente contropartita di sistema nell’intento di mobilizzare la proprietà immobiliare ed altresì, eventualmente, di ricorrere a tale strumento per finanziare l’imprenditore anche in crisi; 7. ma si è altresì puntualizzato che la dicotomia fra regole di validità e regole di comportamento, per come affermata dalle Sezioni Unite con le sentenze 26724 e 26725 del 2007, è aperta alla ricognizione degl’interessi sottesi alla norma che imponga una doverosità contrattuale, così da comprendere se la sua violazione sostanzi l’inottemperanza ad un precetto di legge imperativo in termini di nullità virtuale, perché non espresso, in relazione all’incidenza sulla validità del contratto, com’è la vicenda di causa che concerne infatti elementi intrinseci del negozio, relativi al suo contenuto; così che «la nullità ha come conseguenza l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida»; 8. il secondo e terzo motivo sono fondati; a fronte della concorrente ratio decidendi fatta propria dal giudice delegato, con diniego della possibilità giuridica della fondiarietà con ipoteca di primo grado per via di pregresse iscrizioni, da un lato e di condivise contestazioni del valore attribuito dalla banca al bene, dall’altro, il tribunale nulla ha statuito; né si può affermare il carattere assorbente della pronuncia di accoglimento dell’opposizione, posto che l’ampiezza della posizione processuale del curatore rispetto al decreto del primo giudice, in termini di precisione dei riferimenti al processo di merito quali riportati in ricorso e per come quella posizione è stata ribadita, mette in evidenza l’assenza di motivazione in cui è incorso il tribunale ai sensi dell’art. 132 co.1 n.4 c.p.c., anche rispetto ai nuovi limiti dell’art.360 co.1 n.5 c.p.c. (cass. s.u. 8053/2014); 9. il quarto motivo è assorbito;
il ricorso va dunque accolto quanto ai primi tre motivi, assorbito il quarto, con cassazione e rinvio al Tribunale di Catania, anche per la liquidazione delle spese del procedimento.

P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso quanto ai primi tre motivi, assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Catania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del procedimento.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 giugno 2021
il Presidente

PER APPROFONDIMENTI SUL TEMA:

https://www.glistatigenerali.com/banche/mutuo-fondiario-nullo-a-dirlo-i-giudici-di-torino-banche-a-rischio/

https://www.avvocatomandico.it/mutuo-fondiario-sospensione-del-procedimento-esecutivo-immobiliare-per-superamento-del-limite-di-finanziabilita/

https://www.avvocatomandico.it/mutuo-fondiario-e-violazione-del-limite-di-finanziabilita/

https://ntplusdiritto.ilsole24ore.com/art/nullo-mutuo-fondiario-irrispettoso-limite-finanziabilita-ADyIbDHB

 

TAG: avv Monica Mandico, CASSAZIONE 14.6.2021, Mandico&Partners, Mutuo fondiario nullo, Sovrafinanziamento, STUDIO LEGALE MANDICO, Superamento Limite di Finanziabilità
CAT: Banche e Assicurazioni, gestione del risparmio

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