Come bloccare gli sloggi delle famiglie che hanno casa all’asta

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7 Marzo 2020

Il diritto del debitore ad abitare nell’immobile messo all’asta. Le novità normative.

Il decreto semplificazioni ha introdotto nel 2019, una norma di forte impatto sulle procedure esecutive, in sede di conversione, infatti, la l. 11 febbraio 2019, n. 12, ha rimpiazzato  integralmente il comma 2, con cui è sostituito completamente l’art. 560 c.p.c..  Il provvedimento, infatti, ha riscritto l’art. 560 del codice di procedura civile, stabilendo che il debitore e i familiari con lui conviventi non perdano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Più in dettaglio, la norma prevede che, nelle espropriazioni immobiliari aventi inizio dal febbraio 2019, il giudice non possa ”mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia” di tale decreto allorché l’immobile di interesse sia ”abitato dal debitore e dai suoi familiari”. Questo, salvo che ”sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti”, oppure ”l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare” o, ancora, il debitore violi ”gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”. Nella sua versione originaria, il comma 2 aggiungeva in fine al comma 3 dell’art. 560 c.p.c. due nuovi periodi con cui veniva assicurato un trattamento di favore ai soli debitori esecutati che fossero altresì contestualmente creditori della pubblica amministrazione. In sede di successiva analisi del provvedimento si erano evidenziate i numerosi profili critici della nuova disposizione e si era formulato l’auspicio che in sede di conversione, la disposizione venisse stralciata, stante l’evidente irragionevolezza e discriminazione. La legge di conversione ha così previsto una versione completamente nuova del comma 2 cit., in forza del quale l’art. 560 cpc (1) è sostituito integralmente.

E’ così soppressa la previsione dello  speciale trattamento di favore per quei debitori esecutati che nel contempo vantassero crediti nei confronti della pubblica amministrazione. Nello specifico la norma dispone che sia il «debitore», sia il «terzo nominato custode» sono obbligati a «rendere il conto», questi, infatti, in seguito ed in forza del pignoramento, pur conservandone la proprietà, non possono compiere atti di disposizione dell’immobile, atteso il vincolo di destinazione dello stesso alla soddisfazione dei creditori concorrenti. Va da sé che con l’art. 4 del decreto-legge 14 dicembre 2018, n. 135, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 febbraio 2019, n. 12, si è innovato nettamente rispetto alla tendenza legislativa degli anni scorsi e ci si è altresì discostati  dalle prassi giudiziarie volte a favorire la più sollecita e fruttuosa vendita dell’immobile; difatti la nuova disciplina ha riconosciuto un maggior spazio alla tutela delle esigenze abitative del debitore esecutato. Interessante è il fatto che al custode non sia più precluso locare l’immobile né sia più necessario ottenere la previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Inoltre il comma 2 dell’art. 560 in esame stabilisce che “Il custode nominato ha il dovere di vigilare, affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino la sua integrità”. Ai sensi dell’art. 559, commi 1 e 2, c.p.c., il pignoramento costituisce automaticamente il debitore come custode degli immobili pignorati e degli accessori e dei frutti, e, “Su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore. Il giudice provvede a nominare una persona diversa quando l’immobile non sia occupato dal debitore”. Deve ritenersi che l’art. 559, co. 2, cit., se da un lato impone la nomina di un custode ove il debitore non occupi l’immobile pignorato (o perché sia vuoto o perché sia concesso in locazione o in affitto), dall’altro consente, anche,  eventualmente la nomina ove il debitore lo occupi: in questa particolare ipotesi il custode, la cui nomina non è obbligatoria, non avendo la materiale disponibilità del bene (posto che questa è del debitore), è chiamato a svolgere principalmente un’attività di vigilanza della condotta tenuta dal «debitore» e dal suo «nucleo familiare». Relativamente agli immobili che sono nel possesso del debitore esecutato o di un suo familiare convivente, il co. 6 dell’art. 560 stabilisce una serie di casi in cui può essere ordinato il rilascio anticipato. Analiticamente, volendo ordinare le ipotesi tassative in cui il giudice può ordinare la liberazione anticipata, queste sono:

1) “qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti”: come stabilito dai precedenti co. 4 e 5, infatti, “Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti” e “Le modalità di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569”;

2) “quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare”;

3) “quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”, come, ad esempio, quello stabilito dal successivo comma 7, in forza del quale “Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione”;

4) “o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare”: la previsione da  rilevanza dell’eventuale sopravvenuto spostamento altrove dell’abitazione da parte del debitore esecutato.

L’ordine di rilascio dell’immobile pignorato è sempre pronunciato dal giudice dell’esecuzione dopo aver instaurato il contraddittorio con gli interessati. Nello specifico il rilascio dell’immobile pignorato che non sia adibito ad abitazione del debitore esecutato, ordinariamente è disposto all’esito dell’udienza di autorizzazione della vendita, contestualmente alla nomina del custode e alla fissazione delle modalità di visita. Va rilevato che sono diverse e disparate, le  osservazioni e le critiche mosse alla disposizione in commento, in particolare ha suscitato diverse discussioni e/o proposte di modifica (soprattutto da parte delle associazioni a tutela dei debitori) il quarto comma dell’art. 560 cpc.

Il quarto comma dell’art. 560 cpc, precisa, che “le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”. Dunque, la nuova disciplina riguardava solamente i pignoramenti immobiliari effettuati dal 13 febbraio 2019 (data di entrata in vigore della legge di conversione 11 febbraio 2019, n. 12).

Sta nei fatti che, in sede di discussione della legge di conversione del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162 (c.d. “decreto Milleproroghe”), è stato proposto un emendamento per la modifica dell’art. 4, comma 4, del d.l. n. 135 del 2018, cioè la norma transitoria relativa all’entrata in vigore del nuovo testo dell’art. 560 c.p.c. L’emendamento è stato approvato, dalla camera dei deputati e dal senato, a febbraio del 2020, a seguito della presentazione di un nuovo testo A.C. N. 2325-A, contenente la previsione dell’inserimento nel D.L., tra i vari articoli, anche dell’articolo 18 quater, rubricato: “ Modifica all’articolo 4 del decreto legge 14 dicembre 2018 n. 135, convertito con modificazioni, dalla legge 11 febbraio 2019 n. 12”.  L’articolo 18 quater prevede che le nuove disposizioni si applichino anche alle espropriazioni immobiliari in corso. Ed inoltre, “i provvedimenti di cui all’articolo 560 del codice di procedura civile già emessi dal giudice dell’esecuzione, ove l’immobile pignorato non sia stato venduto, devono intendersi revocati”. Pertanto in tutte le procedure esecutive, anche quelle per le quali sono già stati adottati i provvedimenti relativi al modo di custodia degli immobili pignorati, verrà data applicazione del nuovo testo dell’art. 360 c.p.c. Dunque tale principio, con il decreto “Milleproroghe” ( decreto legge 162/2019 – trattasi di un provvedimento che prevede la proroga di diversi termini legislativi e varie disposizioni sostanziali in materia finanziaria, di organizzazione di pubbliche amministrazioni e magistrature) approvato in commissione, viene esteso a tutte le espropriazioni in corso, non solo a quelle avviate da febbraio 2019, a modifica dell’articolo 4 del dl 135/2018, disponendo che i provvedimenti già emessi, per l’autorizzazione alla vendita dell’immobile ex art. 569 cpc siano revocati. In 29-2-2020 è stata così pubblicata nel  Supplemento ordinario n. 10/L alla GAZZETTA UFFICIALE Serie generale – n. 51 – LEGGI ED ALTRI ATTI NORMATIVI – la  LEGGE 28 febbraio 2020 , n. 8  di  Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, recante disposizioni urgenti in materia di proroga di termini legislativi, di organizzazione delle pubbliche amministrazioni, nonché di innovazione tecnologica. All’uopo è stato introdotto quanto segue: “Art. 18 -quater (Modifica all’articolo 560 del codice di procedura civile e deroga all’articolo 4 del decreto-legge 14 dicembre 2018, n. 135, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 febbraio 2019, n. 12) . — 1. All’articolo 560, sesto comma, del codice di procedura civile sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: “A richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione è dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non è presente, l’intimazione gli è notificata dal custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma”.  2. In deroga a quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 4 del decreto-legge 14 dicembre 2018, n. 135, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 febbraio 2019, n. 12, le disposizioni introdotte dal comma 2 del predetto articolo 4 si applicano anche alle procedure di espropriazione immobiliare pendenti alla data di entrata in vigore della citata legge n. 12 del 2019 nelle quali non sia stato pronunciato provvedimento di aggiudicazione del bene. 3. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche alle procedure di espropriazione immobiliare pendenti alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.

E’ possibile dunque, per i debitori interessati, proporre istanza di revoca dei provvedimenti già emessi dal Giudice, purchè la casa non sia stata già “svenduta” e aggiudicata.

Tuttavia non mancano polemiche e critiche a questa novità che favorisce gli obbligati soggetti a procedure esecutive, difatti c’è chi osserva che tale provvedimento potrebbe rivelarsi un boomerang, dal momento che in questo modo gli immobili in oggetto perderanno ulteriormente valore sul mercato, non essendo subito disponibili e richiedendo tempistiche superiori per poter entrare nella proprietà effettiva di chi l’acquista. In questo modo il rischio di tentativi di vendita infruttuosi e di calo drastico dei prezzi diventa molto alto, secondo Confedilizia. L’ente, invero ritiene che il debitore non perdendo il possesso dell’immobile pignorato sino al decreto di trasferimento, costituisce un grave rischio per il mercato delle aste giudiziarie.

Viceversa le associazioni a tutele delle famiglie sovraindebitate, ritengono che l’art. 18 quater sia un significativo passo in avanti di crescita e di civiltà

[1] RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 559 Codice di procedura civile – CUSTODIA DEI BENI PIGNORATI – LIBRO TERZO – Del processo di esecuzione – Titolo II – Dell’espropriazione forzata – Capo IV – Dell’espropriazione immobiliare – Sezione I – Del pignoramento

Col pignoramento il debitore e’ costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze, e i frutti senza diritto a compenso.

Su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, puo’ nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore. Il giudice provvede a nominare una persona diversa quando l’immobile non sia occupato dal debitore.

Il giudice provvede alla sostituzione del custode in caso di inosservanza degli obblighi su di lui incombenti.

Il giudice, se custode dei beni pignorati e’ il debitore e salvo che per la particolare natura degli stessi ritenga che la sostituzione non abbia utilita’, dispone, al momento in cui pronuncia l’ordinanza con cui e’ autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, che custode dei beni medesimi sia la persona incaricata delle dette operazioni o l’istituto di cui al primo comma dell’articolo 534.

Qualora tale istituto non sia disponibile o debba essere sostituito, e’ nominato custode altro soggetto.

I provvedimenti di cui ai commi che precedono sono pronunciati con ordinanza non impugnabile.

(1)

“Art. 560 (Modo della custodia) –

[I] Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593 del codice di procedura civile.

[II] Il custode nominato ha il dovere di vigilare, affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino la sua integrità.

[III] Il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma.

[IV] Il debitore, deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti.

[V] Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569.

[VI] Il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, ovvero quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.

[VII] Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione.

  • [VIII] Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”
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Un commento

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  1. lina-arena 6 mesi fa

    Non riesco a capire come non si mettano in atto procedimenti di opposizione all’esecuzione per denunciare la in costituzionalità della norma che prevede il ribasso di un quarto del prezzo stimato per ogni asta deserta.Le aste giudiziarie, per il modo come sono organizzate e per la partecipazione massiccia di speculatori e di agenzie immobiliari di pessimo ordine,rappresentano una forma di concorrenza sleale nei confronti del mercato delle vendite immobiliari libere.La stessa norma , poi, lede il diritto del debitore di pagare con il valore di mercato del suo patrimonio per cui la svendita si traduce in una privazione o estorsione , in forma legale, in danno del debitore.Innanzitutto, in caso di terza asta deserta, il ribasso del prezzo di un altro quarto , rende il prezzo base ” notevolmente inferiore a quello giusto e cioè di mercato “, stimato dal CTU, e la vendita può e deve essere bloccata.Si configura poi la violazione degli artt.3,41,42 e 47 della Costituzione perchè vengono lesi i diritti della parte debole del processo di espropriazione e se il giudice dell’esecuzione, è appena competente in economia, dovrà ritenere l’eccezione di incostituzionalità non infondata e rilettere le parti dinnanzi alla Corte Costituzionale. Il debitore deve rispondere con il suo patrimonio e cioè con il valore di mercato dei suoi beni che vengono anche stimati dal CTU con riferimentoi ai valori di mercato, per cui non si possono abbattere i prezzi delle aste e si deve affrontare il mercato anche con l’pausilio del debitore che i magistrati tengono all’oscuro e minacciano di espulsione dalla casa se non osa sorridere alle persone che vorrebbero partecipare alle aste dimezzate. Mi chiedo come mai queste leggi ignobili vengono accettate dai difensori delle persone che sono vittiume di angherie da parte delle Banche e di usurai. Io ho denunciato un’agenzia immobiliare che aveva comprato ben 20 appartamenti partecipando alle aste. Ecco perchè è stata improvvida la manovra di escludere le indagini della Guardia di Finanza sui capitali che vengono investiti negli acquisti alle aste giudiziarie.Vi posso fornire una registrazione tra il figlio di un espropriato ed un’agenzia immobiliare che affermava di aver comprato ben venti appartamenti alle aste e che avrebbe rivenduto il bene comprato dal padre del titolare dell’agenzia con un aumento di circa 50.000,00 euro rispetto al prezzo di aggiudicazione. Resta un dato di fatto: le aste giudiziarie cono un furto legalizzato.

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