Sospensione “Covid” delle Aste per l’Abitazione Principale
Sospensione Covid per pignoramenti e aste immobiliari. Lo stato di occupazione al momento della entrata in vigore della legge.
Il decreto Ristori (decreto-legge n. 137 del 2020) proroga la sospensione delle procedure di pignoramento degli immobili adibiti ad abitazione principale.
Il legislatore, con l’art. 54-ter del decreto Cura Italia (D.L. n. 18 del 2020 – recante “misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Proroga dei termini per l’adozione di decreti legislativi) , al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica Covid-19, aveva stabilito la sospensione delle procedure esecutive immobiliari su tutto il territorio nazionale, fino al 25 ottobre 2020.
L’art. 54 ter è così formulato:https://www.glistatigenerali.com/gestione-del-risparmio_immobiliare/sospese-aste-e-pignoramenti-prima-casa-per-6-mesi/
“Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare di cui all’art. 555 ( forma del pignoramento) del c.p.c. che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”. E’ di certo, quella del congelamento della procedura esecutiva, una misura che mira ad evitare che la perdita dell’abitazione principale o unica, peggiori la già difficile posizione del debitore esecutato, che, in conseguenza dei limiti restrittivi per limitare il contagio dal Covid-19, abbia visto aggravare ulteriormente le proprie condizioni economiche, avendo perso magari il posto di lavoro, si trovi con una riduzione dell’orario lavoro, o sia in CIGS.
La ratio: la previsione di congelare le procedure di esecuzione del bene principale del debitore, in un momento di emergenza epidemiologica, ha in se una ratio esclusivamente socio-economica e trova il suo intento, sia nel contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, sia nel favorire il debitori, minacciati in executivis della perdita della casa. Trattasi di un provvedimento di emergenza, di tipo eccezionale e circoscritto nel tempo (sei mesi) e ha riguarda una radicale sospensione del procedimento espropriativo immobiliare nella sua interezza.
La proroga del 54 ter con il decreto Ristori, art. 4
Con l’art. 4 del citato d.l., si è in concreto previsto che “All’articolo 54-ter, comma 1, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, le parole “per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto” sono sostituite dalle seguenti “fino al 31 dicembre 2020”. È inefficace ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.
Per cui la sospensione delle procedure esecutive immobiliari originariamente prevista dall’art. 54-ter (fino al 30 ottobre 2020) viene estesa fino al 31 dicembre 2020.
Viene così disposta la sanzione di inefficacia delle procedure esecutive in corso. In particolare, il secondo periodo dell’art. 4 cit. stabilisce che “E’ inefficace ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare (…) che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore“, e ciò ove “effettuata” dal 25 ottobre 2020 fino alla data di conversione dello stesso decreto legge “Ristori”, ossia fino alla fine dell’anno.
Si parla di sospensione delle aste relative a “l’abitazione principale”.
Il citato articolo 4 del D.L. Ristori, fa riferimento al blocco pignoramenti afferenti l’abitazione principale, mentre il precedente art. 54 ter, si riferisce alla “prima casa” (1) .https://shop.giuffre.it/tutela-della-prima-casa-come-difendersi-dal-pignoramento-immobiliare.html
L’abitazione principale è quella in cui il titolare del diritto immobiliare dimora abitualmente (nel caso, col proprio nucleo familiare) ed in cui di regola risiede: requisito da apprezzarsi con riferimento alla destinazione stabile, effettiva e durevole dell’immobile ad abitazione del debitore. Occorre dunque immediatamente riferirsi al concetto civilistico di residenza, positivamente individuato (dall’art. 43, comma 2, c.c.) nel luogo in cui il soggetto dimora abitualmente.
Lo stato di occupazione al momento dell’entrata in vigore della legge.
Gli interpreti ritengono che ai fini dell’applicazione del beneficio della sospensione della procedura esecutiva immobiliare, la destinazione ad abitazione principale del cespite aggredito in executivis deve preesistere, alla notifica dell’atto di pignoramento e sia perdurante fino all’entrata in vigore dell’art. 54-ter (oltre che mantenersi fino alla data di cessazione del periodo di sospensione), lo stesso vale per l’art. 4 del D.L. Ristori.
Per cui è necessaria l’anteriorità della adibizione dell’immobile ad abitazione principale del debitore all’entrata in vigore del DL Ristori. Questa circostanza deve rappresentare un antefatto del processo esecutivo e deve, di necessità, essere ancora sussistente al momento dell’entrata in vigore della l. 24 aprile 2020, n. 27 e del decreto-legge n. 137 del 2020. Questo limite produce l’effetto “che il bene staggito rimanga “segregato” ai fini del processo, posto che l’effettività della tutela giurisdizionale, in ambito esecutivo, è assicurata soltanto ove il bene venga giuridicamente conservato, al fine della sua vendita forzata, nella consistenza “fotografata” ab initio con la notifica del pignoramento”https://www.inexecutivis.it/approfondimenti/2020/novembre/alla-ricerca-di-un-significato-per-la-sospensione-delle-procedure-esecutive-nella-prima-casa/
Sta nei fatti che il giudice dell’esecuzione dovrà verificare l’esistenza dei presupposti applicativi della sospensione ex art. 54-ter e art. 4 del DL Ristori, ossia dovrà riscontrare se effettivamente la procedura insista o meno sull’abitazione principale del debitore.
La prova immediata della principalità dell’abitazione – nella prospettiva del debitore esecutato che aspiri ad ottenere la sospensione ex art. 54-ter e art. 4 dl Ristori – è costituita dal certificato (storico) di residenza anagrafica, che fa presumere la perdurante corrispondenza con la dimora abituale. Altri elementi probatori potranno rinvenirsi nella relazione di notifica del pignoramento, all’elaborato peritale estimativo già depositato nel fascicolo della procedura esecutiva, le relazioni periodiche predisposte dal custode giudiziario o dal professionista delegato.
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Cit . Tutela Prima Casa https://shop.giuffre.it/tutela-della-prima-casa-come-difendersi-dal-pignoramento-immobiliare.html“La lettura dell’art. 54 ter, andrebbe dunque letta in connessione con l’art. 76, comma 1, lett. a) del d.P.R. n. 29 settembre 1973, n. 602 (come modificato dall’art. 52, comma 1, lett. g), del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, conv. con modificazioni dalla l. 9 agosto 2013, n. 98), regolante la espropriazione di beni immobili e con riguardo al divieto, per l’agente della riscossione di procedere in executivis sull’unico immobile di proprietà del debitore, “con esclusione delle abitazioni di lusso”, adibito ad uso abitativo e nel quale il debitore abbia la residenza anagrafica; la norma si occupa di definire, attraverso il richiamo alle categorie catastali di classificazione, gli immobili esonerati dall’espropriazioni, senza però far cenno alle connotazioni che rendono “principale” l’abitazione. In argomento si ricorda che il regime dell’impignorabilità della prima casa è stato introdotto nel 2013 dal “decreto del fare,” che “blocca” i procedimenti esecutivi nei confronti dei contribuenti che hanno debiti con il Fisco iscritti a ruolo e sono proprietari solo dell’abitazione principale ove risiedono anagraficamente. E’ questa una delle principali misure in materia di riscossione che ha diminuito sensibilmente i poteri dell’ex Equitalia/Agenzia di riscossione. Tuttavia l’espropriazione degli altri immobili è sempre possibile solo se il credito risultante da una cartella di pagamento sia superiore a 120.000 euro e se sono trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione ipotecaria (in passato quattro mesi). Le due condizioni devono concorrere.
L’unica eccezione al divieto di procedere all’esecuzione sulla prima casa è quella che riguarda esclusivamente le abitazioni di lusso tenendo conto delle caratteristiche individuate dal D.M. dei lavori pubblici del 2 agosto 1969. Si tratta degli immobili aventi categorie catastali A/8 (ville) ed A/9 (castelli e palazzi di pregio). Inoltre possono essere pignorati tutti gli altri immobili la cui categoria catastale non è di tipo abitativo come ad esempio gli uffici e gli studi privati (A/10). Per i giudici delle Suprema Corte, l’art 54 ter, va letto anche in connessione con il Decreto fiscale collegato alla nuova manovra finanziaria 19 dicembre 2019 n.157 (conversione in legge, con modificazioni, del Decreto legge 26 ottobre 2019, n. 124, recante disposizioni urgenti in materia fiscale), intitolato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva“, consente, con l’introduzione dell’articolo 41 bis, di rinegoziare il mutuo a migliori condizioni, anche se è in corso una esecuzione forzata del bene. Grande scalpore, ha suscitato la recente normativa introdotta con l’articolo 41-bis del D.L. 26 ottobre 2019, n. 124, inserito in sede di conversione dalla L. 19 dicembre 2019, n. 157- denominata: “Mutui Ipotecari per l’acquisto di beni Immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva” – (pubblicato nella G.U. n. 301 del 24 dicembre 2019), con la quale il legislatore italico, in deroga a diversi istituti, ha introdotto una disposizione “eccezionale”, “al fine di fronteggiare la crisi economica dei consumatori”, prevedendo la possibilità di rinegoziare il mutuo per l’acquisto della prima casa, in pendenza di un’esecuzione immobiliare e di messa all’asta del cespite. Trattasi di una disciplina, seppure «in via eccezionale, temporanea e non ripetibile», che prevede una particolare forma di rinegoziazione del mutuo in favore del consumatore che non ha potuto pagare il mutuo ed è soggetto al pignoramento immobiliare. In base a questa disposizione, il debitore/consumatore può proporre, fino al 31.12.2021, un’istanza di rinegoziazione del mutuo laddove abbia visto la propria abitazione principale oggetto di un pignoramento tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019. Sul punto si ricorda che l’art. 41 bis, prevede tre condizioni che devono congiuntamente sussistere per avvalersi di questa facoltà:
1) il beneficio spetta a condizione che non vi siano altri creditori intervenuti nella procedura di pignoramento oltre al creditore procedente.
2) il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale del credito ipotecario originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione.
3) il debito complessivo non deve essere superiore a euro 250.000.”
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