Sospese Aste e pignoramenti prima casa per 6 mesi

Pignoramenti prima casa ed aste sospese per sei mesi

E’ stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 110 del 29 aprile 2020 (Supplemento ordinario n. 110) la Legge 24 aprile 2020, n. 27 avente da oggetto la conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, (cd. decreto cura Italia) recante “misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Proroga dei termini per l’adozione di decreti legislativi”, che all’art. 54 ter ha introdotto, tra  le misure di sostegno alle famiglie e di tutela dei debitori in difficoltà e dell’abitazione principale, la sospensione per sei mesi delle procedure esecutive immobiliari.

L’articolo in questione, 54 ter, rubricato “Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa” è così formulato: “Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare di cui all’art. 555 ( forma del pignoramento) del c.p.c. che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.

Va da sè che i sei mesi di sospensioni delle procedure esecutive valgono a evitare che la perdita dell’abitazione peggiori la già difficile posizione del debitore esecutato, che, a seguito del Covid-19, abbia visto aggravare ulteriormente le proprie condizioni economiche, avendo perso magari il posto di lavoro o sta in CIGS.

Trattasi di un provvedimento di emergenza, di tipo eccezionale e circoscritto nel tempo (sei mesi) e riguarda una radicale sospensione del procedimento espropriativo immobiliare nella sua interezza; sul punto si ricorda, che nel contesto dello stesso d.l. n. 18 del 2020 è prevista un’altra disposizione eccezionale, ossia la sospensione delle esecuzioni per rilascio, prevista dall’art. 103, comma 6, nella originaria formulazione, sino al 30 giugno 2020 e poi differita, in sede di conversione, alla data del 1° settembre 2020.

Di certo quello di bloccare le procedure di esecuzione del bene principale del debitore, in un momento di emergenza epidemiologica, ha in se una ratio esclusivamente socio-economico e trova il suo intento, sia  nel contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, sia nel favorire il  debitori, che stanno subendo l’intimazione in executivis della perdita della casa.

Tuttavia la formulazione letterale dell’art. 54 ter del legislatore da adito a diversi dubbi interpretativi, in quanto appare abbastanza criptica e lacunosa, tuttavia il Giudice Delegato dott. Nicola Graziano in sede di un recente webinar di studio scientifico della materia, organizzato dall’Associazione Centro Tule Consumatori e Imprese con sede a Napoli via Epomeo 81, ha chiarito molti dubbi alla platea di avvocati e commercialisti in ascolto. Si espone qui di seguito il chiarimento offerto dal Giudice Graziano della sezione Fallimentare del Tribunale di Napoli

1). Limiti dell’articolo 54 ter e significato di “prima casa”.

Innanzitutto il dott Graziano, precisa che il blocco delle procedure esecutive riguarda esclusivamente il bene immobile identificato come abitazione principale ossia prima casa e non altri eventuali immobili pignorati o beni diversi. La lettura dell’art. 54 ter, secondo il consigliere del foro di Napoli,  va letta in connessione: sia con l’art. 76, comma 1, lett. a) del d.P.R. n. 29 settembre 1973, n. 602 (come modificato dall’art. 52, comma 1, lett. g), del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, conv. con modificazioni dalla l. 9 agosto 2013, n. 98), regolante la espropriazione di beni immobili e con riguardo al divieto, per l’agente della riscossione di procedere in executivis sull’unico immobile di proprietà del debitore, “con esclusione delle abitazioni di lusso”, adibito ad uso abitativo e nel quale il debitore abbia la residenza anagrafica, si occupa di definire, attraverso il richiamo alle categorie catastali di classificazione, gli immobili esonerati dall’espropriazioni, senza però far cenno alle connotazioni che rendono “principale” l’abitazione; sia con il Decreto fiscale collegato alla nuova manovra finanziaria 19 dicembre 2019 n.157 (conversione in legge, con modificazioni, del Decreto legge 26 ottobre 2019, n. 124, recante disposizioni urgenti in materia fiscale),  intitolato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva“, consente, con l’introduzione dell’articolo 41 bis, di rinegoziare il mutuo a migliori condizioni, anche se è in corso una esecuzione forzata del bene.  Grande scalpore, ha suscitato la recente normativa introdotta con l’articolo 41-bis del D.L. 26 ottobre 2019, n. 124, inserito in sede di conversione dalla L. 19 dicembre 2019, n. 157-  denominata:“Mutui Ipotecari per l’acquisto di beni Immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva” –  (pubblicato nella G.U. n. 301 del 24 dicembre 2019), con la quale il legislatore italico, in deroga a diversi istituti, ha introdotto una disposizione “eccezionale”, “al fine di fronteggiare la crisi economica dei consumatori”, prevedendo la possibilità di rinegoziare il mutuo per l’acquisto della prima casa, in pendenza di un’esecuzione immobiliare e di messa all’asta del cespite. ( Per approfondimento https://www.glistatigenerali.com/banche_fondazioni/la-legge-blocca-aste-nasce-il-fondo-salva-casa-per-chi-non-puo-pagare-il-mutuo/ 

ed anche al seguente link: https://www.glistatigenerali.com/banche_imprese/il-fondo-salva-casa-e-il-decreto-blocca-aste-cosa-sono-e-come-funzionano/)

Trattasi di una disciplina, seppure «in via eccezionale, temporanea e non ripetibile», che prevede una particolare forma di rinegoziazione del mutuo in favore del consumatore che non ha potuto pagare il mutuo ed è soggetto al pignoramento immobiliare. In base a questa disposizione, il debitore/consumatore può proporre, fino al 31.12.2021, un’istanza di rinegoziazione del mutuo laddove abbia visto la propria abitazione principale oggetto di un pignoramento tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019. Sul punto si ricorda che l’art. 41 bis, prevede tre condizioni che devono congiuntamente sussistere per avvalersi di questa facoltà:

1)     il beneficio spetta a condizione che non vi siano altri creditori intervenuti nella procedura di pignoramento oltre al creditore procedente.

2)     il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale del credito ipotecario originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione.

3)     il debito complessivo non deve essere superiore a euro 250.000.

L’articolo 41-bis prevede, inoltre che il consumatore può richiedere  una rinegoziazione del mutuo in essere, ovvero anche un finanziamento con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia prima casa,  che potrà operare nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Per  prima casa, dunque deve intendersi l’abitazione principale, quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente (art. 10, comma 3-bis del D.P.R. n. 917 del 1986). Tale circostanza deve esserci già prima del processo esecutivo e deve, di necessità, essere ancora sussistente al momento dell’entrata in vigore della l. 24 aprile 2020, n. 27. Sul punto si richiama il seguente link di approfondimento sul tema : https://www.glistatigenerali.com/banche_immobiliare/come-bloccare-gli-sloggi-delle-famiglie-che-hanno-casa-allasta/

Il bene immobile staggito dovrà, quindi:  avere le caratteristiche dell’immobile prima casa; essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;  l’acquirente nell’atto di acquisto, deve aver dichiarato di non essere titolare esclusivo (né in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune ove è ubicato l’immobile acquistato;  l’acquirente nell’atto di acquisto deve aver dichiarato di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata; e che l’immobile abbia goduto delle agevolazioni disposte dalle norme richiamate dall’art. 1 – nota II – bis tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 ossia con le agevolazioni prima casa.

La conferma di questa interpretazione, sul significato di prima casa, rubricato nell’art. 54-ter in esame, si rtroverebbe anche  nell’art. 10, comma 3-bis del T.U. delle imposte sui redditi (d.P.R. n. 22 dicembre 1986, n. 917), disposizione in tema di “oneri deducibili”, a tenore della quale per abitazione principale “si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”, con la precisazione dell’irrilevanza della “variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unita’ immobiliare non risulti locata”.

2) Perimetro di applicazione delle espropriazione sospese.

Altro dubbio da affrontare relativamente all’art. 54-ter in discorso, riguarda la menzione di “ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare di cui all’art. 555 del c.p.c.”. In argomento si richiama  lo scritto sulle “PROCEDURE ESECUTIVE E PRIMA CASA NEL DIRITTO EMERGENZIALE ANTI-COVID di SALVO LEUZZI e RAFFAELE ROSSI” che, chiarisce le varie lacune della disposizione e partendo dal presupposto che il pignoramento è il primo atto della sequela procedimentale dell’esecuzione immobiliare, si ritiene che vi è stata la volontà del legislatore di “escludere, dall’operatività della norma le procedure di esecuzione per rilascio, alle quali, astrattamente elidendo la menzione al pignoramento ex art. 555 c.p.c., la sospensione sarebbe stata altresì applicabile”. Ciò detto, dunque si farebbe riferimento alle procedure esecutive già in corso che verrebbero tutte sospese, purchè relative all’esecuzione forzata della prima casa del debitore .

Ma il blocco della procedura esecutiva riguarda ogni fase dell’esecuzione anche quella liquidatoria?

Sul punto i magistrati della Cassazione, come si evince anche dallo scritto sopra richiamato di Leuzzi, ritengono utile, ai fini interpretativi dell’art. 54 ter, per evitare un ulteriore degrado del valore del bene staggito, sospendere anche la fase liquidatoria “ almeno fino al trasferimento del bene, “ciò implica che la distribuzione del ricavato sia da preservare, non pregiudicando essa il debitore, ma nuocendo a quest’ultimo addirittura il contrario”.

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Per l’effetto la sospensione non produrrà i suoi effetti se la procedura esecutiva   è già giunta alla fase  post dell’aggiudicazione del bene, ossia al riparto; invero, in tale fase, per il rispetto del diritto del terzo aggiudicatario e per la ragion d’essere dell’art. 54 ter, non si avrà alcun arresto dell’iter esecutivo allorquando l’immobile pignorato, sia stato già trasferito ad altro proprietario per effetto della vendita coattiva, anche perché il debitore esecutato non avrebbe, in tal caso, alcun beneficio dalla sospensione, mentre questo comporterebbe un pregiudizio ingiustificato, per i  creditori in ragione del differimento dei tempi del riparto. Per l’effetto dopo il decreto di trasferimento, il blocco processuale non ha più utilità, posto che il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione principale del debitore (come vuole l’art. 54-ter), ma il denaro versato dall’aggiudicatario.