Il mutuo è nullo quando è sovrafinanziato. A dirlo Cassazione e i Tribunali

Il Tribunale di Pistoia con Sentenza n. 25/2020 pubbl. il 14/01/2020, seguendo l’orientamento consolidato della Cassazione (a far data da Cass. n. 17352/2017), in un giudizio per una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto un mutuo fondiario non pagato, ha accolto l’opposizione dei debitori esecutati, dichiarando insussistenti le pretese esecutive della banca, per l’inefficacia del mutuo ad essere titolo esecutivo, in quanto,  nel caso di specie, era stato superato il limite di finanziabilità dell’erogazione del credito. E’ emersa una stima dell’immobile pari ad euro 240.000,00 rispetto alla
quale la somma mutuata di euro 280.000,00 è senz’altro superiore all’80% ( quale limite di finanziabilità per i mutui fondiari).

                                     Cos’è un mutuo fondiario?

Il mutuo in questione è di tipo fondiario ed  è uno speciale finanziamento con il quale il legislatore ha previsto delle finalità sociali non disponibili e quindi non derogabili dalla autonomia delle parti, al fine di giungere alla realizzazione di molteplici interessi pubblici, che di seguito si indicano:

1) l’esigenza di recuperare le somme erogate nel più breve tempo possibile;

2) consentire il rispetto integrale del contratto anche dopo la risoluzione dello stesso, riconoscendo il diritto potestativo al terzo che partecipa alla vendita forzata di subentrare nel contratto risolto senza l’autorizzazione del Giudice ed il consenso del creditore (cfr art.41 V comma TUB);

3) tutela del debitore da eventuali rischi espoliativi.

                    Qual’è il limite di finanziabilità stabilito dalla legge?

Si ricorda che la legge in materia  (art. 38 D.L 385/1993 + delibera CICR 22.04.1995) prevede il seguente limite di finanziabilità inderogabile dalle parti:
A. fino all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi;
B. fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative.

                                               La giurisprudenza

Si sostiene infatti che il superamento del limite di finanziabilità prescritto dal citato disposto normativo determina la nullità del contratto in questione, in quanto il limite suddetto si configura quale elemento essenziale del contenuto del contratto e limite inderogabile all’autonomia privata in ragione dell’interesse pubblico tutelato, “volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà
immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività d’impresa” (la tesi in discorso è
stata confermata, a seguire, da Cass. n. 19016/2017, Cass. ord. n. 13286/2018, Cass. ord. n. 22466/2018); né è possibile invocare, in dette ipotesi, la nullità parziale del contratto ex art. 1419 c.c. alla quale ostano “non solo le difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca per la sola parte fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 T.U.B. individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal secondo comma della disposizione.
Cosicché è corretta l’inferenza che solo al riscontro dei caratteri indicati nella
disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della “fondiarietà” stabilito dalla norma imperativa” (così Cass. n. 17532/2017 richiamata da Cass. ord. n. 11201/2018).

Il caso del Tribunale di Pistoia è un esempio per tutti i mutui fondiari

Nella fattispecie in commento, non solo era evidente il superamento del limite ma soprattutto è stato messo in evidenza che  il mero rilascio di
fideiussioni a garanzia del mutuo da parte di persone fisiche
non poteva integrare, a differenza di quanto a voluto sostenere la banca, alcuna tipologia di “garanzia integrativa” legittimante il superamento della soglia di finanziabilità, alla luce delle indicazioni fornite sul punto dalla citata Delibera CICR come esplicata dalla Banca d’Italia (G.U. n. 76 del 2.4.2005), non essendo comprese in dette garanzie le semplici fideiussioni prestate da persone fisiche o anche da s.r.l. (così, precisamente, Cass. ord. n. 11201/2018); ché infatti, il livello di affidabilità patrimoniale idoneo a dar vita a garanzia integrativa “si attesta sulla linea di quella data dallo Stato, dalle compagnie di assicurazione e da talune delle imprese disciplinate dal testo unico bancario” (in termini, ancora, Cass. ord. n. 11201/2018 cit., con richiamo a Cass. n. 9079/2018).

Sulla richiesta di conversione del mutuo nullo ex art. 1424 c.c.
Capita che le banche, a fronte della contestazione della nullità contrattuale dei mutui fondiari, usano, a loro difesa, l’istanza di conversione del mutuo fondiario in un mutuo ordinario In effetti, la giurisprudenza formatasi
in tema di nullità del mutuo fondiario per violazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B.
ha sempre riconosciuto (sin da Cass. n. 17532/2017) che del contratto nullo
per i motivi suddetti può essere pronunciata la conversione ex art. 1424 c.c.,
anche qualora la nullità sia rilevata dal giudice d’ufficio, nel caso in cui la parte interessata promuova la relativa istanza nella prima difesa utile successiva al rilievo della nullità: difesa che, nella specie, consisterebbe nel primo atto difensivo successivo al deposito del ricorso in opposizione, ossia nella memoria costitutiva depositata dalla Banca nella fase del giudizio oppositivo celebrata dinnanzi al giudice dell’esecuzione.

Tuttavia il Tribunale di Pistoia pur ritenendo possibile valutare nel merito la domanda di conversione ex art. 1424 c.c. avanzata dall’istituto mutuante considerando la stessa ammissibile, essa tuttavia è stata ritenuta infondata nel merito non ricorrendo nella specie i requisiti per l’operatività della conversione: come correttamente eccepito dai debitori esecutati, infatti, a presupposto della disciplina di cui all’art. 1424 c.c. vi è il dato della mancata conoscenza della causa di nullità ad opera delle parti al momento della stipula del contratto, prevedendosi che il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso del quale abbia i requisiti di sostanza e forma qualora, avuto riguardo allo scopo (nel senso di complessivo assetto negoziale) voluto dalle parti, risulta che esse avrebbero voluto concludere il diverso contratto se fossero state a conoscenza della causa
di nullità. Nella vicenda in questione invece, non può dirsi che la Banca non fosse a conoscenza della nullità del mutuo, essendo in suo possesso la perizia redatta proprio in fase istruttoria di erogazione del mutuo dalla quale risultava evidente la violazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B. ovvero il superamento del limite di finanziabilità del mutuo, anche ove assistito da (inesistenti, come visto) garanzie integrative legittimanti l’innalzamento del limite al 100% del valore del bene ipotecato ma non oltre, come per contro accaduto nella specie.
Siffatte considerazioni determinano l’insuperabilità della sanzione di nullità da cui deve essere colpito il contratto di mutuo fondiario azionato in via esecutiva, stante da un lato l’invalidità integrale dello stesso per violazione della norma imperativa di cui all’art. 38 co. 2 T.U.B. e, dall’altro lato, l’impossibilità di conversione del contratto nullo per mancanza dei presupposti di operatività della disciplina di cui all’art. 1424 c.c..
Tanto basta per far venir meno il titolo esecutivo, bloccare definitivamente la procedura esecutiva immobiliare e rendere privo di effetti il mutuo fondiario.

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QUI SI RIPORTA LA SENTENZA INTREGRALE DEL TRIBUNALE DI PISTOIA

Repubblica Italiana
Tribunale di Pistoia
In Nome del Popolo Italiano
all’udienza del 14/01/2020 il giudice dr. Lucia Leoncini
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa n. /2019 tra le parti:
Attore: SPA, con l’avv.
( )
Convenuti: , , , con l’avv.
LECCESE ALFONSO (
Ritenuto in fatto ed in diritto
I. S.p.a., introducendo il giudizio di merito relativo
all’opposizione all’esecuzione ex art. 615 co. 2 c.p.c. proposta nell’ambito del
procedimento esecutivo immobiliare di cui al R.G.E. n. /2016 Tribunale di
Pistoia da parte dei debitori esecutati , e
questo quale titolare della ditta individuale , cita
in giudizio questi ultimi al fine di sentir: in via principale rigettare
integralmente le azioni e domande proposte da costoro con ricorso ex artt. 615
e 624 c.p.c. con conseguente revoca dell’ordinanza del g.e. in data 20-
21.12.2018 di sospensione della procedura esecutiva immobiliare; in via
subordinata, accertata la ricorrenza dei presupposti per la conversione del
contratto ex art. 1424 c.c., dichiarare e disporre la conversione del contratto di
mutuo fondiario del 29.2.2008 – posto a base della procedura esecutiva
opposta – in contratto ordinario di mutuo bancario assistito da garanzie
fideiussorie e ipotecarie e conseguentemente, riconosciuta la natura di titolo
esecutivo a detto contratto di mutuo convertito e la validità delle garanzie ad
esso connesse rilasciate da e , accertare e
dichiarare il diritto della Banca attrice a proseguire nell’azione esecutiva di cui
al R.G.E. n. /2016 Tribunale di Pistoia, con conseguente revoca
dell’ordinanza del g.e. del 20-21.12.2018 e fissazione di termine per la
riassunzione della procedura medesima; in ogni caso, con vittoria di spese e
compensi sia della fase cautelare che della fase di merito del giudizio
oppositivo. Ripercorso l’iter processuale all’origine del presente contenzioso,
parte attrice provvede alla confutazione analitica dei singoli motivi di
opposizione avversari relativi a 1) nullità del contratto di mutuo fondiario per
superamento dei limiti di finanziabilità ex art. 38 T.U.B., 2) nullità degli atti
della procedura esecutiva, 3) nullità parziale del contratto di mutuo per
indeterminatezza dell’oggetto ovvero per violazione della l. n. 198/1996, in
entrambi i casi con asserita insussistenza dei requisiti per il recesso della
parte mutuante e inesistenza e/o nullità del titolo esecutivo.
Si costituiscono in giudizio con unica comparsa i convenuti chiedendo, in
accoglimento della proposta opposizione, accertarsi e dichiararsi
l’insussistenza del diritto della Banca di procedere ad esecuzione forzata in
danno degli opponenti in forza del mutuo fondiario azionato, con conseguente
nullità e/o inefficacia di tutti gli atti della procedura esecutiva immobiliare
R.G.E. n. /2016 Tribunale di Pistoia con ogni consequenziale
provvedimento di estinzione della stessa, con vittoria di spese e competenze
della doppia fase di giudizio; i convenuti argomentano in ordine a tutti i motivi di opposizione spiegati (nullità del contratto di mutuo per superamento del
limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B., nullità parziale del mutuo per
indeterminatezza dell’oggetto del contratto ovvero per violazione della l. n.
108/1996), contestando punto per punto le difese spese da controparte e, in
particolare, quanto alla dedotta nullità del mutuo per violazione dell’art. 38
T.U.B. dichiarando di non accettare il contraddittorio sulla domanda nuova di
conversione del mutuo ex art. 1424 c.c. avanzata per la prima volta
dall’istituto di credito solo nell’atto di citazione introduttivo della fase di merito dell’opposizione. Concessi i termini di cui all’art. 183 co. 6 c.p.c., la causa è stata ritenuta matura per la decisione su base documentale e viene decisa all’odierna
udienza, a seguito di discussione orale delle parti, nelle forme di cui all’art.
281sexies c.p.c..
II. A giudizio di questo Tribunale, non è fondata la domanda attorea di rigetto
delle domande spiegate dagli opponenti ex artt. 615 e 624 c.p.c., profilandosi
assorbente il motivo di opposizione all’esecuzione concernente la nullità del
mutuo fondiario per avvenuto superamento dei limiti di finanziabilità prescritti
dall’art. 38 T.U.B..
Al riguardo, si svolgono le seguenti considerazioni:
a) il superamento del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 T.U.B. è
circostanza incontestata e ammessa anche dall’istituto mutuante. Benvero,
anche senza considerare la relazione di stima del valore del bene ipotecato
prodotta dagli opponenti odierni convenuti e prendendo per buona la perizia
stilata dalla Banca stessa in sede di istruttoria del mutuo (cfr. doc. 8 fasc.
attoreo), emerge una stima dell’immobile pari ad euro 240.000,00 rispetto alla
quale la somma mutuata di euro 280.000,00 è senz’altro superiore all’80%;
b) la conseguenza che, come noto, la più recente e ormai consolidata
giurisprudenza (a far data da Cass. n. 17352/2017) collega alla violazione
dell’art. 38 T.U.B. da parte dell’istituto di credito è la nullità integrale del
mutuo, salva la possibilità di conversione dello stesso ex art. 1424 c.c. della
quale si parlerà in seguito. Si sostiene infatti che il superamento del limite di
finanziabilità prescritto dal citato disposto normativo determina la nullità del
contratto in questione, in quanto il limite suddetto si configura quale elemento
essenziale del contenuto del contratto e limite inderogabile all’autonomia
privata in ragione dell’interesse pubblico tutelato, “volto a regolare il “quantum”
della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà
immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività d’impresa” (la tesi in discorso è
stata confermata, a seguire, da Cass. n. 19016/2017, Cass. ord. n.
13286/2018, Cass. ord. n. 22466/2018); né è possibile invocare, in dette
ipotesi, la nullità parziale del contratto ex art. 1419 c.c. alla quale ostano “non
solo le difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico
contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca per la
sola parte fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 T.U.B.
individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito
fondiario nel rispetto del limite evocato dal secondo comma della disposizione.
Cosicché è corretta l’inferenza che solo al riscontro dei caratteri indicati nella
disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria
dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti
involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della “fondiarietà”
stabilito dalla norma imperativa” (così Cass. n. 17532/2017 richiamata da
Cass. ord. n. 11201/2018);
c) non è assentibile la prospettazione difensiva dell’istituto bancario circa la
ricorrenza, nella specie, di un’ipotesi di consentito superamento del limite di
finanziabilità come disposto dalla Delibera CICR del 22.4.1995 emanata in
applicazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B. poiché per un verso – e la considerazione
è assorbente – l’innalzamento del limite è ammesso dall’80% al 100% del
valore del bene ipotecato, laddove nel mutuo oggetto del presente contenzioso
la somma mutuata (euro 280.000,00) è superiore anche al 100% del bene
ipotecato (euro 240.000,00 prendendo a riferimento la stima della stessa
Banca odierna attrice). Per altro verso e in ogni caso, il mero rilascio di
fideiussioni a garanzia del mutuo da parte di e
non integra, a differenza di quanto vorrebbe sostenere l’attrice, alcuna
tipologia di “garanzia integrativa” legittimante il superamento della soglia di
finanziabilità, alla luce delle indicazioni fornite sul punto dalla citata Delibera
CICR come esplicata dalla Banca d’Italia (G.U. n. 76 del 2.4.2005), non
essendo comprese in dette garanzie le semplici fideiussioni prestate da
persone fisiche o anche da s.r.l. (così, precisamente, Cass. ord. n.
11201/2018); ché infatti, il livello di affidabilità patrimoniale idoneo a dar vita
a garanzia integrativa “si attesta sulla linea di quella data dallo Stato, dalle
compagnie di assicurazione e da talune delle imprese disciplinate dal testo
unico bancario” (in termini, ancora, Cass. ord. n. 11201/2018 cit., con
richiamo a Cass. n. 9079/2018);
d) quanto all’istanza di conversione del negozio nullo ex art. 1424 c.c.
avanzata da parte attrice in ipotesi denegata di ritenuta nullità del contratto di
mutuo fondiario per cui è lite, deve innanzitutto farsi chiarezza circa la
questione dell’ammissibilità o meno di detta istanza siccome formulata per la
prima volta nell’atto introduttivo del presente giudizio di merito, ma non nella
fase processuale svoltasi davanti al g.e.. In effetti, la giurisprudenza formatasi
in tema di nullità del mutuo fondiario per violazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B.
ha sempre riconosciuto (sin da Cass. n. 17532/2017) che del contratto nullo
per i motivi suddetti può essere pronunciata la conversione ex art. 1424 c.c.,
anche qualora la nullità sia rilevata dal giudice d’ufficio, qualora la parte
interessata promuova la relativa istanza nella prima difesa utile successiva al
rilievo della nullità: difesa che, nella specie, consisterebbe nel primo atto
difensivo successivo al deposito del ricorso in opposizione, ossia nella memoria
costitutiva depositata dalla Banca nella fase del giudizio oppositivo celebrata
dinnanzi al g.e.. Ebbene, pur dovendosi predicare l’unitarietà dei procedimenti di opposizione esecutivi pur a seguito della riforma del 2006, in assenza di
arresti giurisprudenziali specifici e netti in materia può darsi seguito alla tesi
della dottrina più autorevole, la quale ammette ampliamenti dell’oggetto del
giudizio tra la fase cautelare davanti al g.e. e il successivo giudizio di merito

specie quando ad introdurre quest’ultimo sia il creditore opposto, convenuto
in sede di opposizione e ciò sulla considerazione per cui la domanda giudiziale
viene formulata per la prima volta con l’atto introduttivo della causa di merito
e non risulta definita dal ricorso proposto al giudice dell’esecuzione.
Anche, dunque, ritenendo possibile valutare nel merito la domanda di
conversione ex art. 1424 c.c. avanzata dall’istituto mutuante considerando la
stessa ammissibile, essa tuttavia risulta infondata nel merito non ricorrendo
nella specie i requisiti per l’operatività della conversione: come correttamente
eccepito dai convenuti, infatti, a presupposto della disciplina di cui all’art.
1424 c.c. vi è il dato della mancata conoscenza della causa di nullità ad opera
delle parti al momento della stipula del contratto, prevedendosi che il
contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso del quale abbia i
requisiti di sostanza e forma qualora, avuto riguardo allo scopo (nel senso di
complessivo assetto negoziale) voluto dalle parti, risulta che esse avrebbero
voluto concludere il diverso contratto se fossero state a conoscenza della causa
di nullità. Nella vicenda de qua, invece, non può dirsi che la Banca non fosse a
conoscenza della nullità del mutuo, essendo in suo possesso la perizia redatta
proprio in fase istruttoria di erogazione del mutuo dalla quale risultava
evidente la violazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B. ovvero il superamento del limite
di finanziabilità del mutuo, anche ove assistito da (inesistenti, come visto)
garanzie integrative legittimanti l’innalzamento del limite al 100% del valore
del bene ipotecato ma non oltre, come per contro accaduto nella specie.
Siffatte considerazioni determinano l’insuperabilità della sanzione di nullità da
cui deve essere colpito il contratto di mutuo fondiario azionato in via
esecutiva, stante da un lato l’invalidità integrale dello stesso per violazione
della norma imperativa di cui all’art. 38 co. 2 T.U.B. e, dall’altro lato,
l’impossibilità di conversione del contratto nullo per mancanza dei presupposti
di operatività della disciplina di cui all’art. 1424 c.c..
Tanto basta per la caducazione del titolo esecutivo in forza del quale è stata
azionata la procedura esecutiva n. /2016, attualmente sospesa e i cui atti
devono essere dichiarati inefficaci.
Ogni altra questione svolta dalle parti è assorbita.
III. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, come in dispositivo, a
mente del DM 55/2014 in base al valore della lite e alla consistenza
dell’attività processuale svolta (istruttoria limitata allo scambio di memorie ex
art. 183 co. 6 c.p.c. e semplificazione della fase decisionale), con aumento ex
art. 4 co. 2 DM cit. per l’assistenza di più soggetti aventi medesima posizione
processuale (compenso base di euro + 60%); per la fase cautelare
svoltasi dinnanzi al g.e. resta ferma, anche in punto di regolazione delle spese,
l’ordinanza emessa dal g.e. sull’istanza ex artt. 615 co. 2 e 624 c.p.c. e non
riformata in questo giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale di Pistoia in composizione monocratica, definitivamente
pronunciando ogni contraria o diversa istanza ed eccezione disattesa, così
provvede:
1) respinge le domande attoree;
2) in accoglimento dell’opposizione ex art. 615 co. 2 c.p.c. svolta dai convenuti,
accerta e dichiara l’insussistenza del diritto di parte attrice
S.p.a. a procedere ad esecuzione forzata in danno dei convenuti
, e quale titolare della ditta
individuale “ ” in forza del contratto di mutuo
fondiario del 29.2.2008 rep. 92.908 fasc. 9.139; con conseguente inefficacia
degli atti della procedura esecutiva immobiliare di cui al R.G.E. n. /2016
Tribunale di Pistoia;
3) condanna parte attrice S.p.a. alla refusione, in favore
di parte convenuta, delle spese del presente giudizio che liquida nella misura
di euro per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e Cpa di
legge.
Pistoia, 14.1.2020
Il giudice
dott.ssa Lucia Leoncini