Stadio e urbanistica a Como

1. E’ da diverso tempo che si discute a Como del progetto di riqualificazione dello Stadio da parte del Calcio Como, auspice il Comune la giunta Rapinese, che ne ha fatto un punto fondamentale della sua azione di governo. Notevoli e decise sono state le critiche a questo progetto mosse da una parte significativa della cultura cittadina, soprattutto da coloro che sono impegnati in ambito urbanistico e architettonico. Manca, soprattutto, il coinvolgimento nel dibattito della cittadinanza: l’urbanistica rischia di riproporsi come questione privata.

Si sono raccolte, parte, molte firme a favore del progetto: poco meno di 5000. Secondo uno schema che potremmo definire plebiscitario, cioè populistico: non c’è una reale partecipazione. La maggiorana consigliare si ritiene investita una volta per sempre, fino alle prossime elezioni, del diritto di decisione: legittimo; ma si assume, come argomenterò, notevoli rischi.

2. Sulla scorta di considerazioni di diversi opinionisti, osservo che il progetto è fortemente sbilanciato a favore dei privati, di fatto demandando a costoro il piano urbanistico della città, vista la mole degli interventi previsti. Si tratterebbe, al netto di considerazioni di ordine legale che qui non sollevo e che presumo non ci siano e non vi saranno, di una scelta molto simile, negli intenti (e quindi non nella forma attuativa milanese, oggetto di verifica da parte della magistratura), a quella operata a Milano negli ultimi 10-15 anni. Nel capoluogo meneghino la “riqualificazione” urbanistica, o almeno così definita dai suoi promotori, è infatti stata di fatto affidata al privato (al netto degli oneri urbanistici che a Milano non sono stati corrisposti). Insomma, pur rispettando le leggi, si può commettere un errore strategico e culturale.

3. Considerando i bilanci noti della società, è evidente che il progetto che riguarda lo stadio è concepito per rendere l’azienda capace di generare reddito, se non addirittura per trovarle un sistema di sostanziale salvataggio da parte del pubblico. In appendice propongo uno schema approssimativo di valutazione della solidità economica della società sportiva: stante come sono le cose, sono evidenti due fatti. In primo luogo, il Comune dovrebbe spingere la società a rafforzare la propria capacità economica già in questa fase. In secondo luogo, il progetto della Società fa perno per il proprio rilancio/salvataggio sia sul Comune, proprietario dello stadio, sia sul patrimonio architettonico, urbanistico e paesaggistico di Como, senza del quale le ambizioni della società non potrebbero stare in piedi.

4. Il rischio d’impresa è fondamentale per lo sviluppo economico e le società sportive, soprattutto di calcio, dovrebbero assumerselo senza indugi e in modo inequivocabile, senza ricorrere alla mano pubblica. Inoltre, evidenti opportunità di ordine sociale e urbanistico dovrebbero spingere il Comune ad indicare in un luogo esterno alla città la sede per la costruzione di un nuovo stadio, che dovrebbe costituire la base per una progettazione esclusivamente privata, godendo per altro delle sinergie offerte dai trasporti pubblici. Grandate, forse, sarebbe un luogo da valutare attentamente: autostrada, ferrovia, parcheggi, ampi spazi, paesaggio urbano da riqualificare, visto lo sfacelo costituito dal proliferare di centri commerciali e di una viabilità insensata e capricciosa.

Uno stadio ubicato fuori dalla città monumentale renderebbe, inoltre, più agevole il coordinamento della sicurezza: circa il 60% delle violenze tra tifoserie organizzate si compie, in Italia (dati del Ministero dell’Interno di qualche tempo fa), nelle immediate vicinanze dello stadio. Lo Stadio comunale potrebbe così essere messo a disposizione della intera cittadinanza, sia per attività sportive, sia per eventi pubblici, riqualificando l’intera area.

Si dirà: addio lusso vista-lago, addio progetto. Rispondo: benvenuto rischio d’impresa e benvenuta funzione urbanistica della collettività nello spingere a progettare luoghi che non siano “periferie”.

5. Negli ultimi vent’anni le società di calcio professionistico hanno potuto beneficiare di diversi interventi legislativi (legge 27/2004, legge 43/2005, legge 58/2019, decreti 34/2020 e 104/2020, Legge 34/2022) per dilazionare i propri debiti tributari e contributivi, evitando in molti casi il fallimento e l’esclusione dai campionati.

A fronte di questa corsia preferenziale, volta a diminuire il rischio d’impresa di questo particolare settore economico, si evidenzia ancor di più la necessità che le istituzioni pubbliche circoscrivano con estrema precisione e vigore l’interesse pubblico ogni qual volta decidano di intervenire nella materia.

Le società di calcio vivono una situazione contabile sui generis perché i loro beni principali – i calciatori – sono beni intangibili, con valutazioni difficili da verificare, nonché estremamente volatili. In secondo luogo, ricavano entrate da fonti instabili, come i diritti televisivi, le sponsorizzazioni, la vendita di biglietti e le plusvalenze dalla cessione di giocatori. Per contro, i costi fissi, cioè ingaggi e stipendi, restano elevati, a prescindere dai ricavi.

La società comasca non fa eccezione. Per mantenere l’equilibrio di bilancio, le società ricorrono a plusvalenze, a indebitamento o ad altri espedienti contabili, con il rischio di aumentare l’esposizione debitoria e di entrare in difficoltà. In tempi spesso estremamente brevi.

6. È in questo contesto che la costruzione di uno stadio di proprietà può rappresentare una soluzione decisiva. Avere uno stadio di proprietà significa aumentare il patrimonio del club, perché l’immobile entra nello stato patrimoniale come un asset tangibile, che può essere valutato, messo a garanzia o venduto in futuro. Inoltre, gestendo in autonomia lo stadio, la società può diversificarne le fonti di ricavo – organizzando concerti, tour, conferenze, aprendo ristoranti, hotel, centri fitness, spazi per l’intrattenimento o per lo shopping – e può rinforzare l’immagine del marchio. È quindi una strategia per consolidare le fondamenta del club dal punto di vista patrimoniale, aumentandone la stabilità, l’autonomia e le prospettive di ricavi, a prescindere dai soli successi sportivi. La diversificazione delle attività all’interno dello stadio (retail, fitness, intrattenimento) aiuta a mantenere entrate più costanti, a prescindere dalla stagionalità delle partite, e a valorizzare l’impianto per tutto l’anno.

7. Il motivo per il quale si sceglie di fare un contratto con il Comune, invece che costruire un nuovo stadio, è chiaro: per “la vista lago” e l’inserimento in un contesto storico- monumentale eccezionale. Stante il bilancio della società, il progetto che propone attingerà a capitali esterni alla società stessa, vuoi a quello dei facoltosissimi proprietari (“Forbes” li annovera nel primo centinaio di persone più ricche del mondo), che continuano a ricapitalizzare il club con ingentissime somme, vuoi da soci finanziari che si aggregheranno cammin facendo. Il progetto, dunque, è principalmente di carattere immobiliare e commerciale, veicolato dallo strumento sportivo.

A fronte di questi vantaggi del tutto privati, è auspicabile che il Comune abbia una notevole contropartita in cambio, che al momento non è minimamente oggetto di studio e di dibattito, oltre che di previsione. Sarebbe tuttavia oltremodo imprudente che il Comune si legasse per anni (un secolo!), e mani e piedi, ad una attività ad un tempo così rischiosa, volatile e così dipendente dall’intervento pubblico. Cioè da un intervento a sua volta del tutto imprevedibile. Mettendo a rischio, in ultima analisi, un’area monumentale unica nel suo genere.

8. Ecco, dunque, che il Comune avrebbe tutto l’interesse perché una tale operazione venisse fatta in una zona della città da riqualificare, trasformando una “periferia” in “centro monumentale”, con adeguati servizi d’interesse collettivo, spingendo il privato ad investire nella costruzione di un nuovo stadio. Negli anni Trenta Como fu all’avanguardia dell’architettura e dell’urbanistica e si fatica a comprendere il motivo per il quale oggi questa tradizione culturale risulta completamente perduta. Del resto, l’Asilo Sant’Elia è in stato di abbandono, mentre la Casa del Fascio rimane sede della Guardia di Finanza, là dove la sua vocazione culturale (museo, centro espositivo ecc.) rimane del poco inesplorata. Per gli osservatori e i politici che inneggiano alla riscoperta di “una identità culturale” o alla definizione di “brandt” territoriali, dovrebbe esserci materia per progettare.

9. Non sono tra coloro che ritengono che a Como l’emergenza abitativa e il caro affitti per i residenti o potenzialmente tali, dipenda dall’aumento degli affitti brevi e quindi dal turismo. Non sono tra coloro che demonizzano il turismo. Questo non significa che il fenomeno non sia rilevante per altre

città. Ma ogni città è un caso specifico. Per esempio, abbiamo appurato come a Milano il caro-affitti è dovuto ad un’ondata speculativa che nulla ha a che vedere con il turismo.

Il dato che caratterizza Como è che la città storica era da tempo svuotata di abitanti, con un degrado notevole del patrimonio edilizio abitativo, valorizzato solo dal commerciale, sempre più “brendizzato” nel corso degli anni.

Il proliferare disordinato di centri commerciali ha poi ulteriormente desertificato il centro. Per contro, l’aumento del turismo ha messo in moto investimenti nel centro storico, che non sono stati preceduti e accompagnati da un progetto urbanistico votato a scopi sociali (studenti, giovani, famiglie, lavoratori ecc.), come invece accade in alcune delle città europee più dinamiche. Una mancanza ancor più evidente visto il patrimonio immobiliare del Comune.

Premetto tutto ciò perché il progetto di ampliamento dello Stadio non potrà che tradursi, al netto della congestione del traffico, in un notevole aumento del valore degli immobili della zona interessata e non solo, nonché, più in generale, degli affitti, lunghi o brevi che siano, di tutta la città (c’è perfino chi, già oggi, parla di “gentrificazione” del quartiere di Camerlata). Como, insomma, subirà una profonda trasformazione, per diventare sempre più una città del “lusso”, abitata o più probabilmente saltuariamente visitata (per il jet set) da “gaudenti” e circondata da una provincia sempre più residenza dei frontalieri, che oltre confine trovano stipendi tripli, a parità di lavoro, o di lavoratori del turismo (in aumento, segnando un trend distintivo), i cui stipendi (al palo, in Italia, da un trentennio, secondo le statistiche), non consentono una residenza nei confini del Comune.

Non discuto se questa trasformazione sia un bene o sia un male: si tratta di compiere delle scelte. L’importante è che le forze politiche cittadine abbiano consapevolezza delle alternative e non scoprano, ex-post e quindi in modo retorico e strumentale e moralistico, fenomeni previsti e prevedibili.

10. Rimane da domandarsi se è davvero tutto prevedibile. Il futuro appare lussureggiante sempre che una bolla speculativa, una guerra, un evento naturale o quasi-naturale, una rivoluzione, non modifichino radicalmente le aspettative. E’ saggio ricordare che la società cd di mercato, in mancanza di massicci investimenti pubblici programmati, è incardinata sull’incertezza e che le bolle spesso sono immobiliari e che gli capitali sui quali il progetto conta sono molto fluidi e tutt’altro che radicati sul territorio, così che le informazioni (questo maledetto cardine dell’economia di mercato) sono del tutto asimmetriche e certo ben poco alla portata di una cittadina sempre più di provincia: il caso dei giardini pubblici, dove vince il bando una impresa fantasma e i lavori sono bloccati, è davvero paradigmatico. La città, del resto, ancora mostra diverse, profonde ferite urbanistiche, che non riesce a rimarginare. Cautela, prima di aprirne un’altra. Ma oggi, forse, è tutto così: carpe diem.